Asbest in (bedrijfs)pand, wie betaalt de rekening?

Bouwkundige keuring. Jan heeft plannen om het bedrijfspand van Han te kopen. Van tevoren heeft hij opdracht gegeven tot een bouwkundige keuring van het pand. Daaruit blijkt de aanwezigheid van een asbestpijpje in de meterkast. Omdat het slechts een oppervlakkige keuring betreft, is er verder in het pand geen asbest geconstateerd.

Oud rapport. Han verklaart dat er in 1997 een rapport is opgesteld waaruit bleek dat er toen asbesthoudende materialen aanwezig waren. Volgens hem zijn enkele jaren later bij een grondige renovatie alle asbesthoudende materialen verwijderd. De oude gevelpanelen zijn toen vervangen door nieuwe en ook alle kozijnen zijn vernieuwd of aangepast. Zover aan Han bekend is, is dus alle asbest uit het pand verwijderd.

Koopcontract. Daarna wordt het koopcontract getekend. Daarin verklaart Han dat in de onroerende zaak geen asbest en geen asbesthoudende materialen aanwezig zijn, op het asbestpijpje in de meterkast na. Verder staat er in de akte dat, als op een later tijdstip blijkt dat er wel asbest aanwezig is waar de verkoper redelijkerwijs van op de hoogte zou kunnen zijn, dan de kosten voor verwijdering voor rekening van de verkoper komen.

Nog steeds asbest in het pand!

Verbouwen. Omdat Jan wil verbouwen, heeft hij een bouwkundig bureau een grondig onderzoek laten verrichten naar de staat van het bedrijfspand. Uit dat rapport blijkt dat er behalve het asbestpijpje in de meterkast nog steeds asbesthoudende materialen in het pand aanwezig zijn. De kosten voor de verwijdering daarvan worden door de rapporteur geschat op € 28.109,-. Voor dat bedrag wordt Han door Jan aansprakelijk gesteld, want in het koopcontract staat duidelijk dat die kosten voor zijn rekening komen.

Wist niet beter! Han is het daar niet mee eens. Hij moet alleen betalen als duidelijk is dat hij redelijkerwijs van de aanwezigheid van asbest op de hoogte had kunnen zijn. Dat is niet zo, want het rapport uit 1997 is niet meer in zijn bezit. Dus wat daarin stond, weet hij niet meer precies. Volgens zijn informatie zijn bij de renovatie van het pand alle asbesthoudende materialen verwijderd.

Hij wist dus niet beter dan dat alles in orde was. Dat volgt ook uit de bouwkundige keuring die Jan heeft laten doen. Daaruit blijkt alleen de aanwezigheid van een asbestpijpje in de meterkast. Dat wil hij nog wel op zijn kosten laten verwijderen!

Wat heeft de rechter nu beslist?

Hof. Volgens het Hof Den Bosch, 29.10.2013 (GHSHE:2013:5143) is duidelijk dat bij de onderhandelingen over de koop van het pand de aanwezigheid van asbest een rol speelde. Het rapport uit 1997 spreekt wat dat betreft klare taal. Toen was er sprake van asbestverontreiniging.

Stond in rapport. Dat wist Han toen. Dat hij het rapport nu niet meer heeft, doet daar niet aan af. Ook zijn argument dat hij niet meer precies weet wat daarin stond, baat hem niet. Het stond erin, dus kon hij het weten. Dat komt voor zijn rekening en risico. Dat is pas anders als hij kan bewijzen dat bij de renovatie alle asbesthoudende materiaal is verwijderd. Dat is duidelijk niet zo. De rechter oordeelt dus dat alle kosten voor de verwijdering van de asbest voor Hans rekening komen. Dat bedrag mag Jan dus van de koopprijs aftrekken!