Welke schadevergoeding vastgesteld bij onteigening?

Ontsluitingsweg. Een gemeente wil in het buitengebied een nieuwbouwproject realiseren. Voor de ontsluiting van dat gebied wordt een omleidingsweg gepland met aansluiting op een bestaande rijksweg. De nieuwe omleidingsweg loopt over een perceel landbouwgrond dat van Jan is.

Omdat Jan het niet eens kan worden met de provincie over de prijs die hij voor de grond wil ontvangen, start de provincie een onteigeningsprocedure. Enige tijd later wordt de beschikking tot onteigening door de rechter uitgesproken.

Hoezo onteigening?

Drie voorwaarden. De Onteigeningswet is de meest vergaande wettelijke regeling die het vrije bezit van een onroerende zaak beperkt. Deze wet bepaalt namelijk dat de volle eigendom van de onroerende zaak overgaat van de ene eigenaar (Jan) naar een andere eigenaar (de provincie). Voordat de overheid kan overgaan tot onteigening, moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:

1. onteigening mag alleen ten behoeve van het algemeen belang;
2. onteigening kan alleen plaatsvinden volgens strikte procedureregels die bij de wet zijn vastgelegd;
3. onteigening moet gebeuren tegen een vastgestelde schadeloosstelling voor de eigenaar die onteigend wordt.

Hoogte schadevergoeding

Waar wringt voor Jan de schoen? Jan is het niet eens met de schadevergoeding die de provincie voor zijn grond wil betalen. Volgens de provincie moet voor de waardebepaling van de grond worden uitgegaan van de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ die aan het perceel is toegekend. Het nieuwe bestemmingsplan ligt nl. al klaar. En daarop staat de nieuwe weg over het perceel van Jan al ingetekend. Jan is het daar niet mee eens. De waarde in het economisch verkeer (de vrije verkoopwaarde) van een perceel met de bestemming ‘verkeersdoeleinden’ is praktisch nihil. Zo’n perceel is immers onverkoopbaar.

Peildatum. Gelukkig voor Jan is de rechter het met hem eens. Als peildatum voor de vaststelling van de waarde van de onteigende grond geldt de datum van de beschikking van de rechtbank. En op die datum zat op het perceel nog gewoon een agrarische bestemming.

Als peildatum mag dus niet (zoals de provincie dacht!) worden aangehouden de latere datum waarbij de bestemming van het perceel is gewijzigd in ‘verkeersdoeleinden’.

Prijsontwikkeling. Het Hof Den Haag, 31.01.2012 ( GHSGR:2012:BY1909 ), had voor Jan nog meer goed nieuws. Voor de vaststelling van de waarde van de grond mag normaal gesproken geen rekening worden gehouden met voor- of nadelen die na de peildatum aan het perceel zijn verbonden. Maar, zo zegt de rechter, er mag wél rekening worden gehouden met mogelijk lucratieve vooruitzichten die op de peildatum bestaan.

Dus als de kans bestaat dat de agrarische bestemming wordt gewijzigd in bouwbestemming, zal dat van invloed zijn op de waardebepaling van de grond in dat gehele gebied. En die prijsontwikkeling heeft invloed op de hoogte van de schadeloosstelling. Dat scheelt voor Jan dus fors!