Verkoper woonhuis niet aansprakelijk voor boktor?

Aankoop woning. Via de makelaar van Piet heeft Henk een vrijstaande woning gekocht. De koopprijs bedraagt € 250.000,-. De woning is ruim 70 jaar oud en heeft wel wat onderhoud nodig. Henk laat weten dat hij het pand geheel of gedeeltelijk wil renoveren en verbouwen.

Geen standaardcontract. In de overeenkomst garandeert Piet dat het pand door Henk is te gebruiken als woonhuis. In afwijking van de gebruikelijke standaardbepalingen is daaraan echter toegevoegd dat de koper (Henk) verklaart dat hij bekend is met de mogelijke ‘non-conformiteit’ van de woning en dat alle risico’s die daaruit voortvloeien voor zijn rekening komen. Hij vrijwaart Piet voor elke aansprakelijkheid, zulks onverminderd de afgegeven garantie.

Boktor in de woning

Kosten € 67.722,- ! Als Henk het pand gaat strippen om te verbouwen, blijkt er in ernstige mate sprake te zijn van boktor. De draagbalken, plafondbalken en de vloerplanken zijn aangetast. Gezien de uitvliegopeningen zit de boktor er al jarenlang. De enige optie is om alle aangetaste delen te vervangen. De kosten zijn € 67.722,-.

Aansprakelijkstelling. Henk stelt Piet aansprakelijk voor de schade. In het contract heeft hij gegarandeerd dat het pand is te gebruiken als woning, maar daarvan is geen sprake. Ook stelt Henk dat hij door Piet op het verkeerde been is gezet. Gezien de langdurige aanwezigheid van boktor in de woning, moet Piet daarvan geweten hebben. Omdat Piet daar nooit iets over heeft gezegd, is het onredelijk en onbillijk om de schade voor rekening van Henk te laten komen.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Kijken naar de feiten. De rechter van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 16.03.2017 (GHARL:2017:1228), stelt vast dat het een oud pand betreft dat 40 jaar geleden voor het laatst is gerenoveerd. De koopprijs van € 250.000,- is relatief laag. Alleen de kavel waarop de woning staat, is dat bedrag al waard. Met de makelaar heeft Henk besproken dat hij van plan is om het pand in eigen beheer te renoveren. Gezien deze feiten mocht Henk volgens de rechter niet verwachten dat de woning bij de renovatie vrij van tegenvallers zou zijn.

Garantie beperkt. Henk heeft gelijk als hij stelt dat Piet in het koopcontract garandeert dat het pand is te gebruiken als woning. Meestal staat de aanwezigheid van boktor dit gebruik in de weg. Daarmee wordt niet voldaan aan de garantie.

In dit geval ligt dat anders; door de toevoeging van de afwijkende bepaling, die zegt dat Henk bekend is met de mogelijke ‘non-conformiteit’ van de woning, dat alle risico’s voor zijn rekening komen en dat hij Piet vrijwaart voor elke aansprakelijkheid, wordt de afgegeven garantie beperkt.

Niet onredelijk of onbillijk. Dat het van Piet onredelijk of onbillijk is om op deze vrijwaring een beroep te doen, gaat er bij de rechter niet in. Door de isolatie was de dakconstructie grotendeels aan het oog onttrokken. En op de aangetaste vloerbalken lag vloerbedekking. Daaruit kan niet worden afgeleid dat Piet van de boktor moet hebben geweten.

De rechter oordeelt dat alle renovatiekosten voor rekening van Henk zijn. Ook mag hij € 2.574,- aan proceskosten betalen!