ONROERENDE ZAKEN - 17.11.2017

Welke overlast levert een lagere WOZ-waarde op?

Waarde zal hoger uitvallen. Begin 2018 vallen de nieuwe WOZ-beschikkingen weer op de mat. Panden zijn in 2016 over het algemeen flink in prijs gestegen, dus zal voor de meeste panden de WOZ-waarde hoger uitvallen. Wel moet de gemeente rekening houden met waardedrukkende factoren. Hoe doen ze dit, welke waardedruk levert dat op en wat besliste de rechter onlangs over de waardedruk van een hoogspanningsmast?

Waardedrukkende factoren

Dus minder heffing. Waardedrukkende factoren kunnen we onderverdelen in factoren met betrekking tot het pand zelf en met betrekking tot de omgeving. Bij de eerste categorie moeten we met name denken aan achterstallig onderhoud, vochtoverlast, de aanwezigheid van asbest en bodemverontreiniging. Bij waardedruk die veroorzaakt wordt door de omgeving, kunnen we denken aan geluids- en stankoverlast, overlast van schaduw of een slechte bereikbaarheid. Een vrij nieuw fenomeen is de overlast door gasboringen in met name het noorden van ons land, wat het risico op aardschokken en verzakkingen vergroot. Ook dergelijke factoren verlagen de WOZ-waarde.

Stralingsoverlast, ooit van gehoord?

Ook stralingsoverlast kan de WOZ-waarde drukken. Onlangs bracht een collega van u zijn zaak voor de rechter, Rechtbank Oost-Brabant, 18.09.2017 (RBOBR:2017:3883), omdat hij overlast ondervond van een hoogspanningsmast bij hem in de buurt. Op grond van uitspraken door andere rechters vond hij een waardedruk op zijn plaats. In tegenstelling tot de door hem aangehaalde rechtspraak stond de hoogspanningsmast echter wel heel erg ver (223 meter) van het pand verwijderd. Het leverde dan ook geen lagere waarde op, terwijl in een zaak waarbij de hoogspanningskabels slechts enkele tientallen meters van het pand verwijderd waren, een waardedruk van 10% van de grond opleverde.

UMTS-mast? Stralingsoverlast zien we ook terug bij panden die in de buurt van een UMTS-mast staan. Hoewel sommigen betwijfelen of hieraan wel stralingsgevaar verbonden is, zien we toch dat rechters een waardedruk toekennen variërend van zo’n 5 tot 8%. Alleen al het feit dat de masten mogelijk stralingsgevaar opleveren, is dus al voldoende.

Wat kunt u hiermee?

Gemeenten moeten rekening houden met overlast veroorzakende factoren. Of dit bij uw pand gebeurd is, kunt u herleiden uit de waarden van de panden waarmee dat van u is vergeleken. Is er geen of onvoldoende rekening gehouden met de waardedrukkende factoren, ga dan in bezwaar.

Een model ‘Bezwaarschrift WOZ-waardedrukkende factoren’ kunt u downloaden via http://tipsenadvies-landbouw.nl/download (LB. 20.04.04).

Onderbouw uw schatting! Het komt regelmatig voor dat de gemeente er weliswaar niet in slaagt te bewijzen dat de door haar vastgestelde waarde juist is, maar dat dit ook geldt voor de door de belanghebbenden bepleite waarden. Zorg dus voor een goed taxatierapport en probeer de overlast aan te tonen, bijvoorbeeld via getuigen- of deskundigenverklaringen en/of foto’s, video- of geluidsopnames. Er geldt een vrije bewijsleer, dus u mag zelf weten hoe u de rechter overtuigt van uw gelijk.