KOOP - 21.04.2021

De veilingkoper die zich vergist

Executoriale verkoop

Openbare veiling. Een hypotheekhouder (hierna: de bank) is bevoegd om een onroerende zaak waarop een hypotheekrecht is gevestigd, door middel van een openbare veiling te executeren als de geldlener zijn verplichtingen niet nakomt.

Voor meer informatie over executoriale verkoop, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 25, nr. 5.

Onderhands. De uitwinning van de onroerende zaak kan ook onderhands geschieden. Daartoe kan de bank een koopovereenkomst sluiten met een bieder. Er moet dan wel aan de rechter gevraagd worden om te bepalen dat de executoriale verkoop onderhands zal geschieden. Een dergelijke verkoop heeft dezelfde rechtsgevolgen als een executoriale veilingverkoop.

Onherroepelijk en onvoorwaardelijk bod

Bij de veilingnotaris. De veilingnotaris zal in dat kader aan gegadigden de mogelijkheid bieden om een onherroepelijk en onvoorwaardelijk bod uit te brengen. Als de bank dat bod aanvaardt, dan is de koper daaraan gebonden.

Wat als de koper zich vergist? Deze vraag werd voorgelegd aan de kortgedingrechter van Rechtbank Maastricht. Een vastgoedondernemer wilde op twee verschillende panden bieden. Hij liet zijn zoon telefonisch de bedragen weten en vroeg hem om schriftelijk een bod uit te brengen bij de veilingnotaris. De zoon haalde helaas beide bedragen door elkaar en bood € 150.000 voor een woning in plaats van € 115.000. Hij stuurde een uur voordat de mogelijkheid om een bod uit te brengen verliep (een uur voor middernacht) het biedingsformulier aan de veilingnotaris.

Bank eist nakoming

Vergissing meteen gemeld. De volgende ochtend ontdekte de vader de fout en hij belde meteen de notaris. Hij vertelde van de vergissing en berichtte dat zijn bod dus niet geldig was.

Bod werd toch door de bank aanvaard. De bank wees er enkele dagen later op dat het bod onvoorwaardelijk en onherroepelijk was. Deze bieder was daar dus aan gebonden en het stond de bank vrij om het bod te aanvaarden. De bieder beriep zich op artikel 2 van de algemene veilingvoorwaarden. Als er sprake is van een kenbare vergissing, kan het bod ongeldig worden verklaard. De bank wilde daar echter niets van weten. Omdat de bieder weigerde de koopakte te tekenen, eiste de bank in kort geding nakoming.

Vordering van de bank afgewezen

Geen spoedeisend belang. De rechter wees de vordering van de bank af. De rechter oordeelde dat er geen spoedeisend belang is. De bank zou de woning immers opnieuw kunnen veilen en als dat gebeurt tegen een lager bod dan dat van deze koper, dan zou de bank schadevergoeding kunnen vorderen in een bodemprocedure. Toewijzing van de gevorderde voorziening in kort geding zou daarnaast geen ordemaatregel zijn, maar komt eerder neer op een vaststelling dat er sprake zou zijn van een perfecte koopovereenkomst tussen partijen, terwijl een spoedeisend belang voor een dergelijke vaststelling als ordemaatregel onvoldoende aannemelijk is.