VERKOOP - 20.01.2010

ABC-transacties

ABC-akte

Een ABC-akte is een notariële akte waarbij de eigendom van een onroerende zaak ter uitvoering van twee koopovereenkomsten (A-B en B-C) door A rechtstreeks aan C wordt geleverd.

Voorbeeld. Een gemeente (A) verkoopt een bouwkavel aan een projectontwikkelaar (B). Levering vindt niet plaats. De ontwikkelaar bouwt een bedrijfspand op de kavel en verkoopt een en ander door aan een koper (C). Vervolgens wordt de grond door A rechtstreeks geleverd aan C.

Verschillende mogelijkheden. Behalve een ‘normale’ doorverkoop (zie voorbeeld) kan B zijn recht op levering jegens A overdragen (cederen) aan C. Contractsoverneming is ook mogelijk: B draagt zijn contractsverhouding jegens A over aan C. C treedt dan in de plaats van B, die er geheel tussenuit valt.

Weer een andere mogelijkheid is dat in het koopcontract A-B is opgenomen dat B heeft gekocht ‘voor zich of een nader te noemen meester’. B kan dan C als zijn meester noemen, waardoor de koopovereenkomst tussen A en C geldt.

Let op. Voor de contractuele aansprakelijkheid tussen partijen maakt het verschil voor welke methode wordt gekozen. Wat bijvoorbeeld als na overdracht blijkt dat het geleverde object gebrekkig is? Wie moet C dan aanspreken? A of B?

Het is zaak om bij het sluiten van dergelijke contracten zorgvuldig te werk te gaan.

Geen verplichting

Een partij is in principe niet verplicht mee te werken aan een ABC-levering: bij een koopcontract A-B hoeft A niet tegen zijn zin aan C te leveren. Evenmin hoeft C, bij een koopcontract B-C, ermee akkoord te gaan dat hij van A geleverd krijgt.

Tip. Regel deze zaken in het koopcontract. Zo kan worden opgenomen dat ‘de koper nooit gehouden is het verkochte van een ander dan de verkoper te aanvaarden’ en/of dat ‘de verkoper het verkochte nooit aan een ander dan de koper hoeft te leveren’.

Vermelding koopprijzen

Kostenbesparing. Soms is het motief om met een ABC-akte te werken financieel van aard. Als B een pand van A heeft gekocht en dit doorverkoopt aan C, is het voor hem gunstig om de levering via een ABC-akte vorm te geven. Er hoeft dan slechts één notariële akte te worden opgemaakt en ingeschreven bij het Kadaster. Dat bespaart al gauw notariële kosten en kadastrale leges.

Let op. Omdat de koopprijs één van de essentialia is van een koopovereenkomst, moeten beide koopprijzen in de leveringsakte worden vermeld. B moet zich dus wel realiseren dat zowel A als C ziet wat hij eventueel aan de doorverkoop verdient.

‘In the picture’

Met name in het kader van de bestrijding van hypotheekfraude hebben ABC-transacties de laatste tijd de warme belangstelling van ondermeer hypothecair financiers en de tuchtrechter van notarissen. Gevolg daarvan is dat notarissen zeer alert zijn bij ABC-transacties. Constateert de notaris dat er sprake is van een aanzienlijk prijsverschil tussen beide transacties, dan zal hij daar navraag naar doen en een afdoende verklaring voor het verschil eisen. Tevens moet hij de hypothecair financier van C expliciet informeren.

Let op. Als voor het prijsverschil geen goede verklaring is te geven, moet de notaris een zogenaamde ‘Melding Ongebruikelijke Transactie’ doen en mogelijk zelfs zijn diensten weigeren.