BOUWGROND - 28.05.2010

Belastingvoordeel voor u als bouwondernemer?

Bij het Hof Den Bosch speelde laatst een zaak die voor u als bouwondernemer interessant kan zijn als u - mét overdrachtsbelasting - grond koopt en later (maar binnen 6 maanden) een stuk daarvan weer doorverkoopt. Wat speelt er?

Opeenvolgend. Er is de fiscale voordeelregeling van - nu eens geen ongeluksgetal, maar een fiscaal geluksgetal - art. 13 in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBRV). Deze bepaling is bij kort opeenvolgende verkrijgingen (dat wil zeggen: koop en verkoop binnen 6 maanden) van groot belang. Dit omdat u daardoor behoorlijk op de verschuldigde 6% overdrachtsbelasting kunt besparen. De maatstaf van belastingheffing (het bedrag waarover de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt berekend) mag bij zo’n koop en verkoop binnen 6 maanden namelijk worden verminderd met de waarde waarover bij de vorige verkrijging overdrachtsbelasting is voldaan.

Belastingvermindering. Omdat de eerder be­­taalde belasting in mindering komt op de later verschuldigde belasting komt de vermindering aan de tweede koper ten goede. In de praktijk is het echter gebruikelijk dat de tweede koper het door hem via de genoemde bepaling genoten voordeel verrekent met de verkoper. Tip. Vergeet niet om die bepaling in de koopakte op te nemen, dat voorkomt later een hoop gedonder.

Wat speelde er in Den Bosch?

Bouwbedrijf kocht stuk grond. Een bouwbedrijf kocht in juni 2005 een stuk grond met daarop een woning.

Sloop voor zes nieuwe huizen. De bedoeling was om de woning te slopen en op het vrijgekomen bouwperceel zes nieuwe woningen te bouwen.

Gemeente weigerde de sloopvergunning. De gemeente weigerde toen om de benodigde sloopvergunning te verlenen, terwijl tot overmaat van ramp de bouwvergunning voor twee nieuwbouwwoningen werd afgewezen. De reden voor die weigering was dat de benodigde bouwbestemming op die grond ontbrak. Het bouwbedrijf besloot om z’n verlies te nemen en ging vervolgens het gekochte perceel uitponden.

Hoe overdrachtsbelasting verrekenen? Toen een vrouw in december 2005 zo’n kavel (waar blijkbaar wel op gebouwd mocht worden) van het bouwbedrijf kocht, kon - zoals hiervoor omschreven - wegens een kort opeenvolgende verkrijging overdrachtsbelasting verrekend worden. Er ontstond een verschil van mening over de vraag voor welk bedrag die verrekening kon plaatsvinden.

Iedere meter grond evenveel waard?

Simpele benadering van de fiscus? De fiscus benaderde het simpel: iedere meter van het door het bouwbedrijf gekochte perceel was evenveel waard en de daarover verschuldigde overdrachtsbelasting kwam voor verrekening in aanmerking.

Meer belasting terug op bouwgrond. De koper, de Rechtbank en ook het Hof zagen dat anders. Voor twee woningen had nooit een bouwvergunning verkregen kunnen worden door de ontbrekende (en ook niet eenvoudig of op korte termijn te realiseren) bouwbestemming. Dus was de grond waarop niet een woning gebouwd kon worden per vierkante meter minder waard. Daardoor waren de andere kavels per vierkante meter juist meer waard! Het gevolg van die redenering was duidelijk. Zo kon door de opvolgende koper van een perceel waarop wél gebouwd mocht worden per verkochte meter meer overdrachtsbelasting verrekend worden.

Fiscus geeft nog niet op. De fiscus heeft zich er niet bij neergelegd en beroep ‘in cassatie’ bij de Hoge Raad ingesteld. Mogelijk heeft hij bij deze Hoge Raad meer succes. Wordt dus nog vervolgd!

Bij doorverkoop van bouwgrond binnen zes maanden is in principe minder overdrachtsbelasting verschuldigd. Verkoopt u grond door en wilt u dit voordeel opstrijken, dan moet u dat uitdrukkelijk in de koopakte vastleggen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01