Bij brand wilt u niet op de blaren zitten!

Koop van een woonboerderij. Een koper had met een verkoper een overeenkomst gesloten voor de koop van een woonboerderij. De overdracht van het pand zou op 1 maart bij de notaris plaatsvinden. Op dat moment moest ook de koopprijs bij de notaris op de rekening staan. Er was afgesproken dat de woonboerderij met ingang van 1 maart door de koper zou worden verzekerd. Per die datum had de verkoper dan ook zijn eigen overeenkomst met de verzekeringsmaatschappij opgezegd.

Uitstel van de eigendomsoverdracht. Twee weken vóór de geplande overdrachtsdatum van 1 maart had de koper van de verkoper al de sleutels van de boerderij gekregen. Zo kon hij vast wat voorbereidende werkzaamheden verrichten, want hij wilde de boerderij grondig gaan opknappen. Omdat de koper echter moeite had om zijn eigen huis te verkopen, kreeg hij de financiering voor de aankoop van de woonboerderij niet op tijd rond. Daardoor moest de overdracht op de geplande datum van 1 maart worden uitgesteld. Dit gebeurde in goed overleg met de verkoper. En omdat uiteindelijk alles wat langer ging duren dan gedacht, werd de boerderij pas op 3 augustus bij de notaris overgedragen.

Bij wie ligt het (afbrand)risico?

Deels afgebrand. Half maart brandde de woonboerderij echter deels af. De totale schade was € 100.000,-! De koper diende voor het volle bedrag van de schade een claim in bij zijn verzekeringsmaatschappij. Die weigerde te betalen! De verzekering stelde zich op het standpunt dat de koper geen schade had geleden. Toen de boerderij namelijk afbrandde, was hij nog geen eigenaar. En in de koopovereenkomst stond dat het risico van het verkochte pas overging op de koper op het moment dat de overdracht van het pand plaatsvond. En dat was dus pas op 3 augustus. Volgens de overeenkomst ligt het risico voor de brand dan ook niet bij de koper maar bij de verkoper. Die was het daar natuurlijk niet mee eens, want hij had juist in goed overleg met de koper zijn verzekeringsovereenkomst per 1 maart opgezegd. Dus voor hem viel er bij zijn eigen verzekeringsmaatschappij dan ook niets meer te claimen.

Wat heeft de rechter nu beslist?

Rekening schade op deurmat verkoper. Om­­dat de verkoper het er niet mee eens was dat de rekening voor de schade op zijn deurmat werd neergelegd, stapte hij naar de rechter. En gelukkig voor de verkoper is het Hof Arnhem (nr. 200.033.314/01) het met hem eens. Want, zo zegt de rechter, gezien de omstandigheden van het geval is het niet redelijk dat de koper een beroep doet op de bepaling in de koopovereenkomst dat het risico voor het pand pas overgaat op het moment van de overdracht. Al lang van tevoren had de koper de sleutel gekregen om in de boerderij aan de gang te kunnen gaan. Ook had de koper de verkoper voor een voldongen feit gesteld door de datum van overdracht uit te stellen omdat hij zelf de financiering niet rond kreeg. De verkoper was zo goed geweest om daar niet moeilijk over te doen. En dan zou hij nu daarvoor gestraft worden met een schadeclaim van de koper?

Risico elders na sleuteloverhandiging. Dat vindt de rechter onredelijk. Dus beslist hij dat het risico voor de boerderij per 16 februari, dus op de dag dat de sleutel is overhandigd, van de verkoper op de koper is overgegaan. De verkoper hoeft dus niet voor de schade op te draaien. Dat probleem ligt nu bij de koper!