ONROERENDE ZAKEN - 06.05.2010

Leegstand en btw-aftrek

Btw-belaste verhuur

Stichtings-/aankoopkosten. Wanneer u een bedrijfspand heeft laten bouwen of heeft aangekocht dat bestemd is voor de verhuur, dan kan de daarop berekende btw door u in aftrek worden gebracht. U moet dan wel de bedoeling hebben het bedrijfspand te gaan verhuren aan een ondernemer middels een optie btw-belaste verhuur. Voorwaarde daarvoor is dat de huurder de btw voor 90% of meer in aftrek kan brengen.

Maar wat nu wanneer dit anders loopt? Dan kunnen er vervelende btw-gevolgen zijn. Het risico bestaat namelijk dat u een deel van de in aftrek gebrachte btw moet terugbetalen (herziening). Belangrijk is om onderscheid te maken tussen verschillende leegstandsituaties.

Nog geen huurder gevonden

Als u na aankoop of bouw de intentie heeft om het bedrijfspand btw-belast te gaan verhuren maar u nog geen huurder heeft gevonden, dan bestaat er geen direct probleem. Zolang u namelijk de intentie heeft belast te verhuren, hoeft er ondanks de leegstand geen herziening van de btw op de aankoopkosten/stichtingskosten plaats te vinden.

Dit wordt anders wanneer er daadwerkelijk een periode van niet btw-belaste verhuur plaatsvindt.

Let op. Verhuurt u na oplevering direct aan een niet-btw-belaste huurder, dan betekent dit ook direct een herziening van de in aftrek gebrachte btw van 100%.

Tip. Het is dan ook aan te raden eerst te verhuren aan een btw-belaste ondernemer. Bij latere, tussentijdse, verhuur aan een niet-btw-belaste huurder hoeft slechts jaarlijks 10% van de btw herzien te worden.

Huurder neemt pand niet in gebruik

Als u wel een huurder heeft gevonden en btw-belast gaat verhuren maar de huurder het pand vervolgens niet in gebruik neemt, komt u wel in de gevarenzone terecht.

Tweejaarstermijn. Voorwaarde voor toepassing van de belaste verhuur is namelijk dat de huurder het pand vóór het einde van het tweede boekjaar volgend op het boekjaar waarin de huur is ingegaan, daadwerkelijk in gebruik neemt. Anders loopt u het risico op een btw-herziening.

Boetebepaling. Neem in het huurcontract een boetebepaling op die de huurder verplicht om het pand binnen de hierboven genoemde periode in gebruik te nemen.

Ontbinding. Wanneer u een dergelijke situatie voorziet, kan het voordeliger zijn de huurovereenkomst tijdig te ontbinden. In dat geval kunt u namelijk uitstel van betaling voor de btw-correctie krijgen. Bovendien blijft de correctie zelfs geheel achterwege, indien u binnen twee jaren alsnog btw-belast kunt gaan verhuren.

Tussentijdse leegstand

Een derde situatie doet zich voor wanneer na een periode van btw-belaste verhuur het pand een tijd leegstaat. Zolang u de intentie heeft het pand opnieuw belast te verhuren, wordt deze leegstandperiode aangemerkt als belaste verhuur en hoeft er geen btw-correctie plaats te vinden.

Tip. Dit geldt ook voor de btw op de kosten die u maakt tijdens de leegstand, zoals kosten voor onderhoud en verwarming. Zolang u de intentie heeft het pand wederom belast te gaan verhuren, kunt u de btw op deze kosten verrekenen.