Een huurder met hennep
Uw cliënt Beers verhuurt een woning aan Groenlo die daarin, zonder dat Beers dit weet, een hennepkwekerij begint. De gemeente ontdekt de hennepkwekerij en legt Beers een forse boete op. Maar hij wist er niets van! Maakt dat iets uit?
In het bestemmingsplan van de gemeente staat dat alleen woningbouw is toegestaan. Een hennepkwekerij valt daar natuurlijk niet onder. De gemeente legt Beers dus een forse boete op.
Ik kan er niets aan doen!
Beers laat aan de gemeente weten dat hij niets wist van de hennepkwekerij en daarom nooit de overtreder kan zijn. Beers verwijst daarbij naar een eerdere uitspraak van de Raad van State, (LJN: BD5358) waarbij een niet-professionele verhuurder zich succesvol beriep op onwetendheid.
Professional. Helaas voor Beers vond de Raad van State (LJN: BJ5096) het niet aannemelijk dat hij niet had kunnen weten dat er een hennepkwekerij in zijn pand was. Beers was namelijk verhuurder van 25 woningen en dus een professionele verhuurder. Hij had zich moeten informeren over de wijze waarop de woning werd gebruikt.
Dat is volgens de Raad van State dus anders voor een niet-professionele huurder. Deze kan zich wél op onwetendheid beroepen.
Tip. Controleer regelmatig of het gehuurde volgens bestemming wordt gebruikt.
Neem in de huurovereenkomst op dat de huurder medewerking moet verlenen aan een inspectie van de woning; uiteraard na voorafgaand overleg, anders pleegt de verhuurder huisvredebreuk. Zo’n bepaling is opgenomen in de algemene bepalingen van het ROZ-model woonruimte.
Ontbinden van de huurovereenkomst
De verhuurder zit natuurlijk niet te wachten op een huurder met een hennepkwekerij. Dit brengt bijv. een groot brandrisico met zich. Als de verhuurder vaststelt dat zijn huurder hennep teelt, kan hij dan ook bij de kantonrechter om ontbinding van de huurovereenkomst vragen.
Let op. Of de rechter de ontbinding toewijst, is ook afhankelijk van de omvang van de hennepkwekerij. Als er enkele plantjes worden geteeld, is het risico van brandgevaar en overlast beperkt, waardoor de rechter een ontbinding kan afwijzen. Niet iedere rechter denkt hier hetzelfde over.
Tip. Neem in de huurovereenkomst op dat het verboden is hennep te telen of te verhandelen en dat handelen in strijd hiermee de ontbinding van de huurovereenkomst op een zo kort mogelijke termijn rechtvaardigt. In artikel 13.3 algemene bepalingen ROZ-model woonruimte is zo’n bepaling al opgenomen. In het ROZ-model winkel- en kantoorruimte ontbreekt zo’n duidelijke bepaling echter.
Neem deze bepaling daarom vetgedrukt op onder de bijzondere bepalingen. Houd bij bezoeken wel rekening met de privacy van de huurder.
Van http://vastgoed.indicator.nl kunt u gratis een voorbeeldtekst van zo’n bepaling downloaden (VG 14.16.07).
Verzekering en energie
In veel polisvoorwaarden is opgenomen dat er geen of beperkt dekking wordt verleend als een gebouw een andere bestemming krijgt waardoor het brandrisico toeneemt! Verder loopt u het risico dat u opdraait voor de energielevering, bijv. als u de energierekening betaalt en maandelijks een voorschot bij de huurder in rekening brengt. Bij hennepteelt kunnen de energiekosten de pan uitrijzen en als u een contract heeft met de energiemaatschappij draait ú daar voor op.
Tip. Laat de huurder zélf een contract sluiten met de energiemaatschappij. U staat er dan buiten.
Maak uw profiel aan om dit advies en vele andere adviezen te kunnen ontdekken.