APPARTEMENTSRECHTEN - 05.02.2014

Hoofd- en ondersplitsing VvE

Meerdere functies binnen een gebouw

Meerdere VvE’s. Als er binnen een gebouw meerdere functies zijn, zoals wonen, winkelen en parkeren, komt het vaak voor dat een gebouw bij de oprichting van de Vereniging van Eigenaars wordt gesplitst in meerdere Verenigingen van Eigenaars, te weten een VvE voor de appartementen, een VvE voor de winkels en een VvE voor de parkeergarage.

Wat zijn de voordelen?

Apart beheer en onderhoud. Door een VvE onder te verdelen in hoofd- en ondersplitsingen kan elke VvE het beheer en onderhoud voeren voor die onderdelen van het gebouw, die alleen voor een bepaalde splitsing van belang zijn.

Denk bijvoorbeeld aan:

• een lift die enkel gebruikt wordt door de appartementseigenaren;
• schoonmaakkosten van de centrale ruimte die alleen de appartementseigenaren gebruiken; of
• elektra dat alleen door bijvoorbeeld de winkeleigenaren wordt verbruikt.

Zelfstandig besluiten nemen. Zo is het niet nodig dat de winkeleigenaren de appartementseigenaren betrekken in onderdelen die specifiek voor hen bedoeld zijn. Op die manier kunnen de ondersplitsingen zelfstandig vergaderen en zelfstandig besluiten nemen.

Hoe werkt dat in de praktijk?

Splitsingsakten. Boven de ondersplitsingen komt een hoofdsplitsing te staan. Zowel de hoofd- als de ondersplitsingen krijgen dan een eigen splitsingsakte.

Hoofdsplitsing. In de splitsingsakte van de hoofdsplitsing worden de verschillende onderdelen benoemd, bijvoorbeeld de appartementen krijgen index 1, de winkels index 2 en de parkeergarage index 3. Elke index heeft dus betrekking op dat specifieke onderdeel van het gebouw.

Verdeelsleutel. In de betreffende akte wordt de verdeelsleutel benoemd. Deze verdeelsleutel vormt de basis voor onder andere de hoogte en de verdeling van de VvE-bijdrage.

Bestuur van de hoofdsplitsing. Het bestuur van de hoofdsplitsing wordt in de regel vaak gevormd door bestuursleden van de ondersplitsingen. Zij voeren in de hoofdsplitsing het stemrecht namens de ondersplitsingen uit. Zo hebben de eigenaren van de ondersplitsingen via het bestuur stemrecht in de hoofdsplitsing.

Gemeenschappelijke kosten. Er kunnen ook gemeenschappelijke kosten zijn die in de hoofdsplitsing gemaakt worden. Hierbij valt te denken aan de opstalverzekering zodat het gehele complex verzekerd is of bijvoorbeeld het onderhoud van een gemeenschappelijke tuin. De ondersplitsing betaalt dan een bedrag hiervoor aan de hoofdsplitsing.

Aandeel in meerdere splitsingen. Indien uw cliënt als eigenaar een aandeel heeft in meerdere splitsingen, dan moet hij de maandelijkse VvE-bijdrage aan beide verenigingen voldoen.

Als uw cliënt bijvoorbeeld eigenaar is van zowel een appartement als van een parkeerplaats en beide onderdelen vallen in een aparte splitsing, dan moet hij de VvE-bijdrage dus aan beide ondersplitsingen voldoen.