UW RAADSMAN - 28.02.2014

Nieuwbouwwoning en btw, hoe zit dat?

Koop-/aannemingsovereenkomst

Splitsen. In de praktijk werd bij de koop-/aannemingsovereenkomst van een nieuw te realiseren woning de levering van grond en de oplevering van de nieuwe opstal gesplitst door de grond vaak (eerder) te leveren aan de toekomstige eigenaar, waarbij deze grond nog niet de status had van een btw-bouwterrein.

Voordeel. In dat geval was de levering van de grond belast met 6% overdrachtsbelasting en niet met 21% btw.

Gevolgen uitspraak Hoge Raad

Eén prestatie. De Hoge Raad heeft echter geoordeeld, 22.03.2013 (HR:2013:BY5307) , dat de levering van grond en de bouw van een woning door de aannemer/ontwikkelaar als één prestatie moeten worden gekwalificeerd.

Dit betekent dat dan ook op de grond 21% btw drukt in plaats van de 6% overdrachtsbelasting. Een extra belastingdruk dus van 15% op de grondwaarde!

Nieuw ‘Vastgoedbesluit’. De staatssecretaris heeft de btw-behandeling van koop-/aannemingsovereenkomsten opgenomen in dit nieuwe ‘Vastgoedbesluit’ (19.09.2013, nr. BLKB2013/1686M).

Grond door een ander geleverd. Als de grond door een ander wordt geleverd dan de aannemer van de woning, wordt 6% overdrachtsbelasting geheven over de grond en 21% btw over de woning.

Dezelfde ondernemer. Als de aannemer/ontwikkelaar zowel de grond levert als de woning bouwt, zit ook de grond in de 21% btw.

Overgangregeling. Tot 1 januari 2016 geldt er een overgangsregeling, waarbij de levering van de grond nog met 6% overdrachtsbelasting kan. Het betreft leveringen van grond waarbij het woningbouwproject op 30 september 2013 reeds liep en aan enkele aanvullende voorwaarden (waaronder antimisbruikbepalingen) wordt voldaan.

Btw-heffing over de grond voorkomen?

Andere leverancier. Door de leverancier van de grond een ander te laten zijn dan de aannemer van de woning, kan voorkomen worden dat ook over de grond 21% btw verschuldigd is.

Let op. Als de leverancier van de grond en de aannemer in dezelfde fiscale eenheid voor de btw zitten, is ook 21% btw over de grond verschuldigd!

Juist wel btw? In bepaalde gevallen kan het wel voordelig zijn om de grond in de btw-heffing te betrekken. Dit speelt als de koper van de nieuwbouw de btw volledig kan aftrekken (bijvoorbeeld kantoorruimte/bedrijfspand). In dat geval is het juist gunstig om de grond in de btw te betrekken omdat de btw volledig kan worden afgetrokken.

Conclusie. Samenvattend geldt dus bij levering van grond het volgende:

• als de koper van het nieuwbouwpand een particulier of een btw-vrijgestelde ondernemer is, is het voordeliger om de verkoper van de grond niet te laten bouwen;
• als de koper van het nieuwbouwpand btw-ondernemer is, is het fiscaal aantrekkelijk om de verkoper van de grond ook te laten bouwen.

Het ‘Vastgoedbesluit’ vindt u op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download (VG 18.05.03).