CONTRACT - 18.02.2014

Nalatige koper/opdrachtgever betaalt de volle mep!

Bouwgrond en bouw woning. Een collega-aannemer heeft een koopcontract gesloten voor de (ver)koop van bouwgrond en een aannemingscontract voor de bouw van een woonhuis. De koopprijs voor de grond is € 177.614,- en de aanneemsom is € 165.886,-. Plus nog voor € 39.850,- meerwerk.

De totale koop-/aanneemsom komt daardoor uit op € 383.350,-. In het aannemingscontract staat duidelijk dat dit contract “onlosmakelijk verbonden is met het koopcontract en daarmee een geheel vormt.” In het koopcontract voor de grond staat nog dat: “als een der partijen (aannemer of opdrachtgever) in gebreke blijft en zijn verplichtingen niet nakomt, de nalatige partij een boete verschuldigd is van 10% van de koopsom, onverminderd het recht van de wederpartij op aanvullende schadevergoeding.”

Contract ontbonden

Problemen met de financiering. Dan blijkt de opdrachtgever problemen te hebben met de financiering. De aannemer eist dat de opdrachtgever binnen twee weken zijn verplichtingen nakomt. Zo niet, dan zal de aannemer het koopcontract ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete en aanvullende schadevergoeding. Omdat de opdrachtgever niet reageert, wordt de woning twee maanden later voor € 315.000,- verkocht.

Gewijzigde omstandigheden. Bij de rechter stelt de aannemer dat hij voor € 68.350,- schade heeft geleden. Dat is namelijk het verschil tussen de koop-/aanneemsom inclusief meerwerk van € 383.350,- en de € 315.000,- die hij uiteindelijk van de andere koper heeft ontvangen.

Alle mogelijke moeite. De opdrachtgever verklaart alle mogelijke moeite te hebben gedaan om de financiering rond te krijgen. Dat hem dat niet is gelukt, ligt niet aan hem maar aan gewijzigde ‘bankomstandigheden’. En als hij al schadevergoeding moet betalen, zou dat slechts € 17.761,- zijn. Want alleen in de koopovereenkomst van de grond staat de boeteclausule van 10%!

Wat vindt de Raad van Arbitrage?

Eigen risico. De Raad van Arbitrage (20.01.2014; nr. 34.257) ziet dat anders. In de eerste plaats staat in het aannemingscontract duidelijk dat deze onlosmakelijk verbonden is met het koopcontract en daarmee een geheel vormt.

Boeteclausule. De boeteclausule is dan ook op de totale aanneemsom (inclusief meerwerk!) van toepassing. De rechter stelt ook vast dat de opdrachtgever te laat een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud. Dat hij vanwege gewijzigde omstandigheden de financiering niet rond krijgt, komt voor zijn risico en niet voor dat van de aannemer.

Oordeel rechter. De rechter stelt vast dat de werkelijke schade van de aannemer hoger is dan het boetebedrag van 10% van de koop-/aanneemsom. Dus heeft hij recht op aanvullende schadevergoeding van € 68.350,-. Precies het geëiste bedrag! Plus nog € 8.150,- aan proceskosten!

Btw. De Hoge Raad heeft (22.03.2013, nr. 12/02180) beslist, dat bij een koop-/aannemingscontract de handelingen van de aannemer met betrekking tot de overdracht van de grond en de bouw van een appartement gezamenlijk als één btw-prestatie moeten worden beschouwd. Dit kan invloed hebben op het aantal van dit soort contracten.