Hypotheek met een looptijd van 40 jaar

Hypotheek verplicht aflossen

Fiscale renteaftrek. Om de rente van de hypotheek voor de eigen woning in de belastingaangifte als aftrekpost te kunnen opvoeren, moet de hypotheek sinds 1 januari 2013 verplicht in maximaal 30 jaar ten minste annuïtair volledig worden afgelost. Voldoet men niet aan deze aflossingsverplichting, dan is de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Annuïtair of lineair aflossen. De hypotheeklening mag annuïtair of lineair worden afgelost. Annuïtair aflossen betekent dat men maandelijks een vast bedrag betaalt aan rente plus aflossing samen. Dit blijft 30 jaar lang gelijk. Lineair aflossen betekent dat men een vast bedrag betaalt aan aflossing. Omdat men dan de lening sneller aflost, betaalt men steeds minder rente. De totale lasten (aflossing en rente) worden iedere periode lager.

Langere looptijd, lagere maandlasten

Looptijd van 40 jaar. De verplichte aflossingseis sinds 1 januari 2013 betekent een forse verhoging van de maandlasten. Er zijn echter inmiddels hypotheekvormen op de markt waarbij de looptijd is opgetrokken naar 40 jaar. Men mag dus 10 jaar langer over de aflossing doen. Hierdoor worden de maandlasten een stuk lager. Let op.  Een groot nadeel is dan uiteraard wel dat de rente niet aftrekbaar is, omdat er niet voldaan wordt aan de aflossingsverplichting van maximaal 30 jaar.

Hoofdsom splitsen. Dit kan worden opgelost door de hoofdsom van de hypotheek te splitsen in twee delen: een deel dat in 30 jaar volledig wordt afgelost en een deel dat 40 jaar loopt. Daarmee wordt bereikt dat de rente over het eerste deel van de hypotheek wel als aftrekpost kan worden opgevoerd in box 1, terwijl de brutomaandlasten van de totale hypotheek 40 jaar gelijk blijven. Deze financieringsvorm is niet in strijd met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.

Fiscaal nadelig. De vraag is of de lagere maandlasten van een hypotheek met een looptijd van 40 jaar opwegen tegen het fiscale nadeel. Daarbij is de hoogte van de hypotheekrente en het tarief waartegen deze aftrekbaar is van belang. Bij de huidige lage hypotheekrente is het effect daarvan echter beperkt. Het tarief waartegen de hypotheekrente aftrekbaar is, bedraagt in 2018 maximaal 49,5%. Het is de bedoeling dat dit tarief de komende jaren wordt afgebouwd naar maximaal 37,05% in het jaar 2023.

Voorbeeld.Uw cliënt sluit een hypotheek af voor € 200.000,-, waarvan € 150.000,- in 30 jaar wordt afgelost. De andere € 50.000,- wordt de laatste 10 jaar afgelost. Dit scheelt aan aflossing (€ 200.000,- / 30) -/- (€ 200.000,- / 40) = € 555,- -/- € 417,- = € 138,- per maand. Stel dat de rente 2% bedraagt. Over de lening van € 50.000,- is de rente niet aftrekbaar, oftewel: 2% x € 50.000,- = € 1.000,-. Tegen een tarief van 37,05% betekent dit een fiscaal nadeel van € 1.000,- x 37,05% / 12 = € 31,- per maand. Per saldo betekent dit dus maandelijks € 138,- -/- € 31,- = € 107,- minder lasten.

Wel of niet doen?

Een langere looptijd van de hypotheek hoeft op zich, zeker nu de pensioenleeftijd steeds hoger wordt, geen probleem te zijn. Door de lagere maandlasten komt een koopwoning eerder binnen bereik, zeker voor zelfstandigen met wisselende inkomsten. Men zit wel langer aan een lening vast en betaalt dus op termijn wel meer rente.