De regenpijp van de buurman lekt in uw garage, wat nu?

Niets nieuws onder de zon

Wie bouwde wat? Het gebeurt vaker: er wordt een berging, garage of bijkeuken aangebouwd aan de bestaande bebouwing van de buren. Vaak is het niet meer duidelijk wat oorspronkelijk was en wat er later is aangebouwd en door wie. Dat is ook niet altijd noodzakelijk. Maar wat als er bijvoorbeeld een lekkage is? Dan is het soms niet duidelijk wat de oorzaak is en wie er aansprakelijk is en dus de kosten voor herstel moet dragen.

Praktijkvoorbeeld.De hemelwaterafvoer van de uitbouw van de buurman loopt door de garage van uw cliënt. Bij wie hoort de regenpijp dan?

Hoe zit dat dan?

Eigendomsakte. In de ideale wereld vermeldt de eigendomsakte hier iets over. Wellicht is er een erfdienstbaarheid opgenomen die inhoudt dat de ene eigenaar moet dulden dat leidingen, afvoeren, e.d. door of op zijn eigendommen aanwezig zijn. In dat geval zal er vaak opgenomen zijn wie er aansprakelijk is bij schade en wie er verantwoordelijk is voor onderhoud. Maar dat is in de ideale wereld ...

En als er niets geregeld is? De hoofdregel is dat de eigenaar van de onroerende zaak, zoals in het voorbeeld de garage, zelf de kosten draagt als er aan zijn eigendom schade is. Een eigenaar is ook verantwoordelijk voor schade aan een derde, veroorzaakt door een gebrek in zijn pand. Maar wie is in dit geval eigenaar van de lekkende regenpijp?

Natrekking. Normaal gesproken is degene die de grond in eigendom heeft ook eigenaar van alles wat erop staat en wat er in of aan het gebouw dat op zijn grond staat of hangt, de zgn. ‘natrekking’. In dit geval is de regenpijp verbonden aan de uitbouw van de buurman, maar door de bouw van de garage daaromheen zit de regenpijp in de garage en is de eigenaar daarvan ook eigenaar van de regenpijp. De buurman kan er immers niet meer bij en door de latere aanbouw is de regenpijp in de buurgarage verdwenen. De eigenaar van de garage is dan diegene die de schade had kunnen voorkomen en hij moet de schade dragen.

Situatie onduidelijk

Gebouwd door de voorganger. Wat als uw cliënt de garage met regenpijp heeft gekocht? De situatie wordt hem als laatste eigenaar toegerekend, ook als hij deze situatie niet zelf heeft gecreëerd. Bekijk dan wie er verantwoordelijk is.

Onderhoud. Stel, de lekkage komt doordat de buurman de dakgoot die op de regenpijp uitkomt, niet heeft schoongehouden. In dat geval ligt de oorzaak bij de buurman en moet hij de schade vergoeden. Uw cliënt heeft dan schade door de lekkage die komt omdat zijn buurman de dakgoot niet goed heeft schoongehouden. De buurman moet immers schade voorkomen en zorgen dat de dakgoot wordt schoongemaakt. Let op.  Werkt de buurman niet mee? Adviseer dan uw cliënt eerst een ingebrekestelling te sturen voordat hij zelf de schade oplost en de kosten op de buurman gaat verhalen. De buurman moet eerst de kans krijgen de schade binnen een redelijke termijn te herstellen. Ga dus met de buurman in overleg.

Verhuurd? En wat nu als de garage is verhuurd of in gebruik is gegeven? Dan kan het zijn dat op basis van het overeengekomen gebruik de huurder aansprakelijk is voor de schade.