Wijziging bouwplan alleen met uw toestemming?

Probleem bij uitvoering. Henk heeft met Jan een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement. Tijdens de bouw blijkt er een probleem te zijn met de cv-leidingen die moeten worden aangesloten op een CLV-schouw. Deze kan echter niet in het appartement worden geplaatst. Dit betekent dat de cv-ketel moet worden verplaatst en dat de leidingen anders komen te liggen dan op de bouwtekening is aangegeven. Dit zou leiden tot een plaatselijk verlaagd plafond in de gang en in de badkamer van 2,15 m.

Alternatief plan bedacht

Jan is niet akkoord. Dus bedenkt Henk een alternatief. De leidingen kunnen in de gang in een verlaagde koof komen. Ook die oplossing ziet Jan niet zitten. Omdat er volgens Henk geen andere mogelijkheid is, worden de cv-leidingen door hem toch aan de onderkant van het plafond in de gang geplaatst. De koof is nog niet aangebracht.

Andere oplossing zoeken. Jan stelt dat volgens het contract en de daarbij behorende voorwaarden een wijziging van het bouwplan alleen is toegestaan als deze noodzakelijk is en geen afbreuk doet aan de waarde, de kwaliteit, het uiterlijk en de bruikbaarheid van het appartement. De door Henk doorgevoerde wijziging voldoet hier niet aan.

Geen andere mogelijkheid? Henk stelt dat er geen andere mogelijkheid is. Er zit een fout in het ontwerp en die kan alleen worden opgelost door zowel de CLV-schouw als de cv-ketel te verplaatsen. Het kan niet anders dan dat de cv-leidingen daardoor in de gang worden geplaatst. Dit wordt een zaak voor de Raad van Arbitrage Amsterdam, 11.09.2018 (nr. 36.448) .

Wat vindt de bouwrechter hiervan?

Afbreuk aan het geheel. Als de rechter ter plaatse gaat kijken, stelt hij vast dat de cv-leidingen afbreuk doen aan het appartement. De koof zal op 2,22 m boven de vloer uitkomen. Dat is lager dan de in de gang uitkomende binnendeuren. Die zijn daardoor niet geheel te openen, maar hooguit tot respectievelijk 90 en 125 graden. Dat is een beperking van de bruikbaarheid van de ruimte. Ook doet de koof afbreuk aan het zicht in de gang en zorgt voor verminderde lichtinval.

Formele procedure volgens contract. Dat betekent dat deze wijziging in beginsel niet is toegestaan. Volgens de overeenkomst heeft de aannemer in dat geval toestemming nodig van de opdrachtgever. De aannemer moet daarvoor een schriftelijk verzoek indienen bij de opdrachtgever, die binnen twee weken schriftelijk moet laten weten of hij toestemming verleent. De opdrachtgever mag zijn toestemming weigeren, maar alleen op redelijke gronden en met opgaaf van redenen.

Noodzaak aangetoond. De rechter stelt vast dat er geen redelijk alternatief is voor de wijziging zoals die door Henk is doorgevoerd. Het is technisch onmogelijk om de leidingen via de kelder te laten lopen. Het alternatief dat door Jan is voorgesteld om de volledige indeling van het appartement te wijzigen, is te ingrijpend en te kostbaar en staat niet in verhouding tot de impact van de koof.

Oordeel. De rechter oordeelt dat het onredelijk is van Jan om geen toestemming te geven. De door Henk voorgestelde wijziging blijft dus gehandhaafd. Henk was fout door niet de formele procedure voor het verkrijgen van toestemming te volgen, dus moet hij € 1.625,- aan proceskosten betalen!