UW RAADSMAN - 21.11.2019

Verkoop aan eigen BV tegen te hoge prijs, fiscaal de klos

Als een directeur-grootaandeelhouder onroerend goed aan zijn eigen BV verkoopt, moet dit tegen de waarde in het economisch verkeer plaatsvinden. Een afwijkende waarde kan namelijk flinke fiscale gevolgen hebben.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Verkoop grond met woning. Bij een recente rechtszaak voor Hof Den Haag gaat het om een echtpaar dat samen alle aandelen in een BV bezit. In 2012 verkopen zij aan deze BV een perceel grond met een woning voor een bedrag van € 850.000 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2542) .

Te hoge prijs? De Belastingdienst is van mening dat de werkelijke waarde van dit onroerend goed een stuk lager ligt, namelijk op € 625.000. Dit zou betekenen dat het echtpaar indirect € 225.000 onbelast uit hun eigen BV hebben gehaald.

Waarde bepalen. Fiscaal is het allereerst van belang wat nu de juiste waarde van de grond met de woning was op het moment van overdracht. Daaruit kan worden opgemaakt of het echtpaar bevoordeeld is. Hierbij is het van belang dat het onroerend goed voor de overdracht enkele jaren voor een hogere vraagprijs te koop heeft gestaan. Uiteindelijk heeft dit niet tot een verkoop geleid.

Latere verkoopprijs veel lager. Enkele maanden na de overdracht aan de BV wordt de grond met de woning opnieuw te koop gezet voor € 675.000. Deze vraagprijs is opmerkelijk genoeg een flink stuk lager dan de verkoopprijs aan de BV. Pas na zo’n vier jaar vindt er een verkoop plaats voor € 500.000!

Wat zegt de rechter?

Waarde stuk lager. Het zal u dan ook niet verbazen dat de rechter tot de conclusie komt dat de waarde van het perceel grond met de woning ten tijde van de overdracht aan de BV inderdaad niet hoger was dan € 625.000.

Bewustzijnsvereiste. Dit betekent nog niet per definitie dat er sprake is van een belaste winstuitdeling aan het echtpaar. Hiervoor is het noodzakelijk dat zij zich bewust waren van het feit dat zij de grond met de woning tegen een te hoge waarde aan hun BV hebben verkocht. Volgens het hof is er aan dit vereiste voldaan. Dit omdat het echtpaar eerder niet in staat was de grond met de woning privé te verkopen en zij dit kort na de overdracht aan de BV tegen een veel lagere prijs opnieuw te koop zetten. Bovendien speelt dit ten tijde van de vastgoedcrisis waardoor prijzen zwaar onder druk stonden. Het moet partijen zodoende duidelijk zijn geweest dat een overdrachtsprijs van € 850.000 (veel) te hoog was.

Belast met boete. Het verschil van € 225.000 wordt bij het echtpaar belast als winstuitkering. Bovendien moet er 50% boete worden afgerekend.

Voorkom fiscale kleerscheuren

Goed onderbouwde taxatie. U weet als geen ander dat de waarde van een onroerende zaak per definitie discutabel is. Op zich is dit niet zo’n probleem, tenzij er sprake is van grote verschillen tussen de werkelijke waarde en de overdrachtsprijs. Het is dan raadzaam om bij een transactie met de eigen BV voor een goed onderbouwde taxatie te zorgen. Uw cliënt heeft dan een pleitbaar standpunt, waardoor een boete niet in beeld komt als de fiscus een andere waarde voor ogen heeft.

Minnelijke taxatie. Wil uw cliënt zekerheid over de fiscaal toelaatbare overdrachtsprijs, vraag dan een minnelijke taxatie bij de Belastingdienst aan. Door een zogeheten ‘Verzoek vooroverleg’ kan er dan een gezamenlijke taxatie worden uitgevoerd.

Zorg bij een transactie met de eigen BV voor een goed onderbouwde taxatie. Wil uw cliënt 100% zekerheid over de fiscaal toelaatbare overdrachtsprijs, vraag dan een minnelijke taxatie bij de Belastingdienst aan door een zogeheten ‘Verzoek vooroverleg’ in te dienen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01