UW RAADSMAN - 20.03.2023

Belasting besparen door vastgoed te beleggen via STAK

Privévastgoed kan direct worden aangehouden, maar ook via een Stichting Administratiekantoor (STAK). Door de STAK valt de belastingheffing in box 3 lager uit, maar voor hoelang? De Belastingdienst gaat dit namelijk monitoren.

Certificeren van onroerend goed

Door onroerend goed te certificeren, wordt er een scheiding aangebracht tussen het financiële belang en de zeggenschap.

STAK. Voor het certificeren van het onroerend goed is het allereerst van belang dat er een Stichting Administratiekantoor (STAK) wordt opgericht. Deze oprichting vindt plaats doordat de notaris een notariële oprichtingsakte opstelt.

Zeggenschap. Vervolgens draagt de eigenaar het onroerend goed over aan de STAK. Hierdoor wordt de STAK juridisch eigenaar van het onroerend goed. Dit houdt in dat de bestuurder (veelal de voormalig eigenaar) van de STAK de zeggenschap over het onroerend goed verkrijgt.

Financiële belang. Als tegenprestatie van deze overdracht, geeft de STAK vervolgens certificaten uit aan de (ex-)eigenaar. Deze certificaathouder verkrijgt het financiële belang en is gerechtigd tot inkomsten en de waarde van het vermogen.

Voordelen

De STAK zorgt voor continuïteit en voorkomt versnippering. Maar ook bij een toekomstige overdracht van het onroerend goed, biedt de STAK voordelen. Als de (ex-)eigenaar de zeggenschap nog een bepaalde tijd wil behouden, maar het onroerend goed wel wil overdragen, kan hij enkel de certificaten overdragen waardoor hij de zeggenschap behoudt.

Belastingvoordeel. De waarde van de certificaten moet aangegeven worden in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat het onroerend goed en de bijbehorende schuld(en) gesaldeerd mogen worden. Hierdoor valt de belastingheffing over dit vermogen lager uit dan wanneer het onroerend goed direct wordt gehouden. Salderen is dan namelijk niet mogelijk.

Hoe zit dit?

Box 3-heffing. Vanaf 2023 wordt er over schulden een forfaitaire rente van (voorlopig) 2,57% berekend. Deze rente wordt vervolgens afgetrokken van het forfaitaire rendement over spaargelden, (voorlopig) 0,36% en overige bezittingen, 6,17%. Over dit inkomen is vervolgens 32% belasting verschuldigd. Doordat de percentages van de schulden en bezittingen niet aan elkaar gelijk zijn, is er meer box 3-heffing verschuldigd als het onroerend goed en de schulden niet gesaldeerd worden.

Voor meer informatie over de belastingheffing in box 3, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 3.

Voorbeeld.Het onroerend goed heeft een waarde van € 1 miljoen en de bijbehorende schuld bedraagt € 250.000. Als het onroerend goed direct wordt gehouden is er € 17.688 ((€ 1 miljoen x 6,17% -/- € 250.000 x 2,57%) x 32%) belasting verschuldigd. Als het onroerend goed via een STAK wordt gehouden is er € 14.808 (€ 750.000 x 6,17% x 32%) belasting verschuldigd.

Belasting ontwijken? Staatssecretaris van Rij heeft onlangs gezegd dat een STAK niet bedoeld is voor constructies die er alleen op zijn gericht om een fiscaal voordeel te behalen. Om deze reden gaat de Belastingdienst de komende tijd monitoren of dergelijke constructies zich vaker voordoen en, zo ja, hoe deze dan bestreden kunnen worden. Wij houden de ontwikkelingen voor u in de gaten.

Door onroerend goed te certificeren, wordt de zeggenschap en het financieel belang gesplitst. Dit levert een aantal voordelen op, waaronder (vooralsnog) een belastingvoordeel in box 3. De wetgever gaat dit mogelijk bestrijden als deze constructies vaak gaan voorkomen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01