OMZETBELASTING - 31.01.2024

Afkoopsom voor beëindiging belaste verhuur ook met btw belast

De casus

Een huurder gaat een huurovereenkomst aan voor een bedrijfsruimte en parkeerplaatsen. Bij deze verhuur is er gekozen voor btw-belaste verhuur. De verhuurder wil de bedrijfsruimte verkopen. Daarom zijn de huurder en de verhuurder in onderling overleg tot beëindiging van de huurovereenkomst gekomen. Daarbij is bedongen dat de huurder recht heeft op een afkoopsom van € 250.000. De huurder heeft geen btw afgedragen over de ontvangen afkoopsom. Daarom heeft de Belastingdienst een naheffingsaanslag en een verzuimboete opgelegd. Vaststaat dat de ontvangen afkoopsom voor de btw een vergoeding is voor een verrichte dienst, te weten het instemmen met de ontbinding van de huurovereenkomst.

Oordeel rechtbank

Als de overeengekomen huur belast is met btw, is de afkoopsom bij ontbinding van de huurovereenkomst ook met btw belast volgens Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ecli:nl:rbzwb:2023:7887) .

Gevolgen oordeel rechtbank Als er sprake zou zijn geweest van vrijgestelde verhuur, omdat er niet geopteerd is voor belaste verhuur, is de afkoopsom vrijgesteld van btw. De meeste bedrijfsruimte zal, indien mogelijk, verhuurd worden met een optie btw-belaste verhuur. Daardoor is, als er sprake is van een afkoopsom, de afkoopsom ook belast met btw. De huurder zal voor de dienst bestaande uit het instemmen met de ontbinding van de huurovereenkomst, een factuur met btw moeten sturen aan de verhuurder. De verhuurder kan deze btw in aftrek brengen in zijn btw aangifte.

Optie voor btw-belaste (ver)huur

Opteren voor btw-belaste verhuur kan op twee manieren gebeuren. De eerste manier is in de huurovereenkomst en daarin moet dan opgenomen worden:

• een omschrijving van (het gedeelte van) de onroerende zaak met gegevens uit het kadaster;
• de datum waarop het boekjaar van de huurder begint;
• de datum waarop de huur ingaat;
• een verklaring dat de huur is belast met btw;
• een verklaring van de huurder dat deze de onroerende zaak voor minstens 90% (of 70%) gebruikt voor activiteiten waarvoor recht op aftrek van voorbelasting bestaat.

De huurovereenkomst moet binnen drie maanden na het begin van de huur getekend zijn door de huurder en verhuurder. Vaak wordt we gebruikgemaakt van de ROZ-modellen.

Gezamenlijk verzoek voor belaste verhuur

De huurder en de verhuurder kunnen de Belastingdienst ook gezamenlijk schriftelijk verzoeken om de huur met btw te belasten. Dit verzoek moet eveneens binnen drie maanden nadat de huur is ingegaan, bij de Belastingdienst zijn.

Voordeel belast verhuren Het voordeel van met btw verhuren is dat de verhuurder de aanschaf-/verbouwings-btw en de exploitatie-btw in aftrek kan brengen. Belaste verhuur stopt als de huurder niet meer aan de voorwaarden voldoet.

bz-advies

In beginsel kunnen de verhuurder en de huurder alleen btw-belaste verhuur overeenkomen als de huurder voor meer dan 90% btw-belaste prestaties verricht. Soms hoeft een huurder maar voor 70% belaste prestaties te verrichten. Volgens de staatssecretaris leidt het vasthouden aan de 90%-norm in bepaalde branches en sectoren tot verstoring van de concurrentieverhoudingen. Volgens het Besluit onroerende zaken omzetbelasting (Stcrt. 2023, 31602) mogen de hiernavolgende ondernemers uitgaan van 70% belaste prestaties.

• Organisaties die de belangen behartigen van hun leden die deze belangen hebben in de hoedanigheid van werkgever.
• Makelaardijen in onroerende zaken, hieronder begrepen het bemiddelen bij hypotheken en verzekeringen.
• Reisbureaubranches, hieronder begrepen het als tussenpersoon bemiddelen bij verzekeringen.
• Juridisch zelfstandige arbodiensten.
• Postvervoersbedrijven.
• Openbare radio- en televisieorganisaties.