Feitelijke situatie van belang voor het bepalen van de waarde van een woonboerderij

Verdeling nalatenschap met woonboerderij. Als Trees overlijdt, zijn haar vier kinderen de enige erfgenamen. Tot de nalatenschap behoort een langhuisboerderij die is gesplitst in vier woningen. In één van deze woningen woont zoon Piet. De overige drie woningen zijn verhuurd aan derden.

Waarde in verhuurde staat

Het is de bedoeling dat bij de verdeling van de nalatenschap de langhuisboerderij aan Piet wordt toegedeeld. De hogere waarde die Piet daardoor ontvangt, moet hij verrekenen met zijn zus en twee broers. Om de waarde vast te stellen is een taxateur ingeschakeld. Bij de actuele huur komt deze uit op een waarde van € 615.000.

Waarde leeg en vrij van huur. Mia, de zus van Piet, is het niet eens met het vastgestelde bedrag. Volgens haar moet de waarde van de boerderij leeg en vrij van huur worden vastgesteld. Dat is ook gebeurd bij de afwikkeling van de nalatenschap van hun vader tien jaar geleden. Onder begeleiding van een notaris is volgens Mia daar toen overeenstemming over bereikt.

Geen overeenstemming bereikt. Piet betwist dat er destijds overeenstemming was over de waarde van de boerderij. Samen met de notaris is geprobeerd om in onderling overleg tot een regeling te komen, maar het is toen niet gelukt om er uit te komen. Er was op dat moment geen overeenstemming over de voorwaarden en de prijs waarvoor Piet de boerderij toegedeeld kon krijgen.

Feitelijke situatie als uitgangspunt

Voor de vraag welke waarde er aan de woonboerderij moet worden toegekend, is de feitelijke situatie van belang. Drie onderdelen van de langhuisboerderij worden al jarenlang verhuurd en de bewoners hebben recht op huurbescherming. Er is daarom geen reden om aan de woonboerderij een hogere waarde toe te kennen dan de waarde in verhuurde staat, zoals deze door de taxateur is vastgesteld.

Kans laten liggen

Bij de afwikkeling van de nalatenschap van hun vader hadden de gezamenlijke erfgenamen de toedeling van de boerderij aan Piet kunnen vastleggen voor een waarde van € 680.000. Daarbij zou Piet worden gecompenseerd voor het opknappen van delen van de boerderij. Mia en de twee andere broers hebben daar toen niet mee ingestemd. Omdat duidelijk is dat de verschillende onderdelen van de boerderij niet afzonderlijk zijn te verkopen, kan Mia zich nu niet beroepen op een andere waarde dan is vastgesteld op basis van de feitelijke situatie.

Meerwaardeclausule

De boerderij wordt voor € 615.000 aan Piet toegedeeld, zijnde de waarde in verhuurde staat. Voor dat bedrag moet hij afrekenen met zijn zus en twee broers. Wel bepaalt de rechter (ECLI:NL:HR:2025:441) dat indien Piet binnen vijf jaar de boerderij verkoopt aan een derde voor een bedrag hoger dan € 615.000, hij de meerwaarde met zijn zus en broers moet verrekenen!