WONINGHUUR - 21.05.2025

Groepscontracten onder de Wet betaalbare huur: Huurcommissie schept duidelijkheid

Nieuwe wetgeving. Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht. Een van de wijzigingen in deze wet is een aangescherpte definitie van zelfstandige woonruimte.

Zelfstandige woonruimte. Voor de huurprijsregelgeving geldt een woning alleen als zelfstandig als de woning:

• wordt bewoond door maximaal twee personen; of
• wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren.

Waarom? Met deze aanpassing wil de wetgever voorkomen dat verhuurders via groepscontracten de huurprijsbescherming omzeilen.

De zaak

In Amsterdam verzocht een huurder om huurverlaging voor een woning met vier bewoners. De aanvangshuur in 2023 bedroeg € 3.100 per maand voor de hele woning als zelfstandige woonruimte. Na invoering van de Wet betaalbare huur stelde de huurder dat de woning als onzelfstandige woonruimte moest worden aangemerkt, waardoor de huur zou moeten worden vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Dit zou de huur per persoon verlagen van € 775 naar € 262,31 per maand.

Kernvraag. De centrale vraag bij de Huurcommissie was of de woning, volgens de aangepaste wettelijke definitie, als onzelfstandige woonruimte moest worden aangemerkt en daarmee onder de huurprijsbescherming viel.

Wat zegt de Huurcommissie?

Open toetsingskader. De Huurcommissie hanteert haar bestaande toetsingskader, omdat de nieuwe wet volgens de wetgever slechts bestaande jurisprudentie codificeert. Hierbij wordt niet één enkel criterium als doorslaggevend beschouwd, maar worden meerdere factoren in samenhang beoordeeld om te bepalen of er sprake is van verkapte kamerverhuur.

Geen kamerverhuur. In deze zaak oordeelde de Huurcommissie (zaaknummer 2415969) dat er geen sprake was van kamerverhuur, ondanks dat de woning door vier personen werd bewoond.

Beslissende factoren. De beslissing was gebaseerd op de hiernavolgende factoren.

• Initiatief. De huurders kozen er zelf voor om samen te huren. De verhuurder had hierin geen actieve rol.
• Advertentie. De woning werd aangeboden als zelfstandige woonruimte, niet als losse kamers.
• Huurbetaling. De huur werd in één bedrag voldaan en niet per kamer.
• Borgsommen. Er werd één gezamenlijke borgsom betaald in plaats van individuele borgen.
• Vervangende huurders. Als een huurder vertrok, waren de huurders zelf verantwoordelijk voor het vinden van een vervanger.
• Gebruik van de woning. De bewoners hadden zelf een extra (vierde) kamer gecreëerd om de kosten te delen.

Opvallend was dat de aanwezigheid van kamersloten door de commissie niet doorslaggevend werd geacht bij de beoordeling.

Tip voor de verhuurder. Een verhuurder doet er goed aan om bij het aangaan van huurovereenkomsten met meerdere personen de intentie en feitelijke verhoudingen helder vast te leggen. Het is raadzaam om actief bewijs te verzamelen dat huurders uit eigen beweging samen willen huren.

Gevolgen voor de praktijk

Geliberaliseerde huur blijft mogelijk. De belangrijkste consequentie van deze uitspraak is dat een woning met meer dan twee bewoners die geen duurzame huishouding hebben, niet automatisch als een onzelfstandige woonruimte wordt aangemerkt. Hierdoor blijft een geliberaliseerde huurprijs dus mogelijk.

Aanbevelingen. Op basis van de factoren die de Huurcommissie heeft meegewogen, kunnen verhuurders hun huurproces en -documentatie als volgt aanpassen:

• adverteer woningen altijd als één complete zelfstandige woning;
• leg schriftelijk vast dat het initiatief om samen te huren van de huurders komt;
• gebruik één huurcontract voor de hele woning met alle huurders als partij;
• accepteer alleen één gezamenlijke betaling voor de gehele huur.

Risico’s bij geschillen. Als een rechter of de Huurcommissie oordeelt dat een woning toch als onzelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt, kan dit verstrekkende financiële gevolgen hebben. De huurder kan in dat geval huurverlaging afdwingen tot de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte, wat resulteert in een huurprijs binnen het laagsegment van de markt.

Verkapte kamerverhuur? Verhuurders moeten extra alert zijn op de volgende situaties die kunnen wijzen op verkapte kamerverhuur:

• het apart factureren per kamer;
• het actief bij elkaar brengen van onbekende huurders;
• het maken van specifieke afspraken over individuele kamers;
• het hanteren van kamersloten op initiatief van de verhuurder.