FISCALE WINST - 27.07.2015

Herinvesteringsreserve bij verkoop onroerende goederen

De herinvesteringsreserve (HIR)

Boekwinst? Als u een bedrijfsmiddel verkoopt, kan er een boekwinst ontstaan waarover u belasting moet betalen. Heeft u echter het voornemen tot herinvestering, dan kunt u de belastingheffing uitstellen door een herinvesteringsreserve te vormen. Deze reserve boekt u weer af als u (her)-investeert. Dit geldt ook voor onroerende zaken, zoals een bedrijfspand, garagebox of loods.

Let op. De onroerende zaak moet wel duurzaam aan uw onderneming verbonden zijn.

Wat bij boekverlies? Bij boekverlies komt het verlies gewoon ten laste van het resultaat in het desbetreffende jaar. Dan speelt de HIR geen rol dus.

Wat bij projectontwikkeling?

Doel is doorverkoop. Als u een onroerende zaak koopt met de bedoeling deze zo snel mogelijk met winst te verkopen, mag u bij verkoop géén herinvesteringsreserve vormen. Hier is namelijk geen sprake meer van een bedrijfsmiddel maar van ‘voorraad’. Een ‘bedrijfsmiddel’ is een goed dat u in de uitoefening van uw onderneming gebruikt.

Wat bij verhuur? Een onroerende zaak, zoals een bedrijfspand of loods, die u in het kader van uw onderneming gekocht heeft met als doel huuropbrengsten te genereren, kwalificeert zich als bedrijfsmiddel. U mag dan bij verkoop een herinvesteringsreserve vormen. Let op. Een onroerende zaak die u verhuurt, kwalificeert zich niet automatisch als bedrijfsmiddel. Zo besliste de rechter reeds, 14.01.2014 (RBGEL:2014:91) , dat een herinvesteringsreserve niet kan als een pand niet duurzaam aan de onderneming is verbonden.

De zaak voor de rechter

Een ondernemer verkocht een kantoorpand en was van mening dat het pand zich kwalificeerde als bedrijfsmiddel omdat hij het pand had verhuurd. De Belastingdienst had echter een andere mening en weigerde de herinvesteringsreserve. De ondernemer had in de verkoopovereenkomst verklaard dat hij niet de intentie had om het kantoorpand zelf te exploiteren. Hierdoor kon hij een beroep doen op een projectontwikkelaarssubsidie waardoor het dus als projectontwikkeling gezien werd.

Wat bij eigen gebruik? Op het moment dat u de onroerende zaak in eigen gebruik heeft en deze dus duurzaam verbonden is aan uw onderneming, mag u bij verkoop een herinvesteringsreserve vormen.

Aanvullende voorwaarden

Functie. Een van de voorwaarden voor het vormen van de HIR bij onroerende zaken is dat de vervangende onroerende zaak dezelfde economische functie gaat vervullen. Met andere woorden: een pand in eigen gebruik kan alleen vervangen worden door een ander pand in eigen gebruik en een huurpand kan alleen vervangen worden door een ander huurpand.

Voornemen. Daarnaast mag u de HIR alleen op uw balans zetten als u kunt aantonen dat u plannen heeft om de opbrengst opnieuw te investeren. Alleen een voornemen is niet voldoende. U moet uw plannen hard maken, zoals een handtekening onder een koopcontract. Ook dient binnen drie jaar na het jaar waarin de verkoop heeft plaatsgevonden een vervangend pand te worden gekocht.