EIGEN HUIS - 30.06.2016

Schade door constructiefout voor rekening van verkoper

Piet heeft zelf een aanbouw aan zijn woning gebouwd. Hij verkoopt het huis aan Kees. Als er schade is ontstaan door constructiefouten in de bouw, is Piet dan als verkoper van de woning aansprakelijk? Wat heeft de rechter nu beslist?

Woning verkocht . Piet heeft zelf een aanbouw aan zijn woning gebouwd. Kort daarna heeft hij de woning voor een koopprijs van € 267.500,- verkocht aan Kees. In de koopovereenkomst staat dat de verkoper (Piet) garandeert dat de woning alle feitelijke eigenschappen bezit om het pand als woonhuis te kunnen gebruiken.

Ernstige gebreken

Wateroverlast . Twee jaar na de overdracht heeft Kees te kampen met wateroverlast. Hij schakelt een aannemer in om herstelwerk te verrichten. Bij de uitvoering van het werk constateert de aannemer dat er sprake is van ernstige gebreken in de aanbouw. Hij adviseert de aanbouw te slopen en geheel opnieuw op te bouwen. De kosten daarvoor worden geschat op € 11.675,-. Voor dat bedrag wordt Piet aansprakelijk gesteld.

Als verkoper heeft hij gegarandeerd dat het pand als woonhuis kan worden gebruikt. Maar nu blijkt dat de aanbouw ernstige gebreken vertoont door constructiefouten bij de bouw. Het hout van de aanbouw is gaan rotten zodat dit gedeelte van het pand feitelijk onbewoonbaar is geworden.

Bestrating fout aangelegd? Piet wijst iedere aansprakelijkheid van de hand. Hem kan niets worden verweten. Op het moment van de overdracht van het pand was er niets aan de hand. Nadien heeft Kees rond de woning bestrating aangebracht zonder eerst een gedeelte van de grond af te graven. Daardoor is het maaiveld 5 cm hoger komen te liggen. De onderste houtdelen kwamen daardoor onder het maaiveld te liggen waardoor ze direct met het water in contact kwamen. Dit verklaart de wateroverlast en het rotten van het hout aan de onderkant van de aanbouw. Met de constructie van de aanbouw is niets mis.

Ophoging speelt geen rol . Die redenering van Piet wordt tegensgesproken door een deskundige die door de rechter is benoemd. Volgens hem is het mogelijk dat de onderste houtdelen zijn gaan rotten door ophoging van het maaiveld. Maar dat is niet de kern van het probleem. Want ook als de woning hoger had gelegen, zouden de vochtproblemen zich hebben voorgedaan.

Constructiefouten

Verstikken. Volgens de deskundige zijn de vochtproblemen ontstaan omdat het hout is gaan verstikken met houtrot tot gevolg. De verstikking van het hout wordt veroorzaakt door twee constructiefouten. In de eerste plaats is aan de buitenzijde dampdichte folie aangebracht in plaats van damp-open folie. In de tweede plaats zijn de vlotdelen rechtstreeks op het houten stijl- en regelwerk gemonteerd. Daardoor ontbreekt de noodzakelijke ventilatie die het hout tegen verstikking en rotting moet beschermen.

Hoe oordeelt de rechter? Op basis van het deskundigenrapport concludeert het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 15.03.2016 (GHSHE:2016:861) , dat het goed mogelijk is dat er extra vocht in de aanbouw is gekomen door de verhoging van het maaiveld. Ook zonder de verhoging zouden er problemen zijn ontstaan door de fouten in de constructie. Daarvoor is Piet aansprakelijk, dus moet hij de kosten voor het herstel voor zijn rekening nemen. Ook moet hij € 1.256,- aan proceskosten betalen. Hij had voor de aanbouw dus beter een deskundige aannemer in de arm kunnen nemen!

In koopcontracten staat vaak dat de verkoper garandeert dat de woning alle feitelijke eigenschappen bezit om het pand als woonhuis te kunnen gebruiken. Weet dat als constructiefouten de kern van de schadeoorzaak zijn en aan de verkoper kunnen worden verweten, hij voor de schade aansprakelijk is.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01