BTW - 24.11.2022

Vakantiewoningen voor de verhuur, wat met de btw?

Ondernemer voor de btw

Particuliere koper. Indien uw cliënt als particulier een vakantiewoning koopt en deze zelf wil gaan gebruiken maar ook wil gaan verhuren, wordt hij voor de btw waarschijnlijk aangemerkt als ondernemer. Dit is het geval als hij bij de verhuur zelfstandig optreedt.

Hoe wordt er verhuurd? Voor de verhuur van een vakantiewoning zijn er verschillende mogelijkheden. Uw cliënt kan deze rechtstreeks verhuren aan de gasten of via een tussenpersoon, bijv. de verkoper die tevens het vakantiepark exploiteert en zich ook opwerpt als verhuurder of bemiddelaar. De volgende mogelijkheden kunnen zich voordoen:

• als de tussenpersoon bij de verhuur niet op eigen naam optreedt maar op naam van uw cliënt, is er sprake van rechtstreekse verhuur door uw cliënt aan de gast;
• als de tussenpersoon de verhuurovereenkomst op eigen naam afsluit, maar voor rekening en risico van uw cliënt, vindt de verhuur plaats aan en vervolgens door de tussenpersoon.

Btw-belaste prestatie of niet?

De verhuur van een vakantiewoning is een met btw belaste prestatie, ongeacht de wijze van verhuur en de contractuele relatie tussen de diverse betrokkenen. Dat wil zeggen: tussen de eigenaar en de gast, tussen de eigenaar en de tussenpersoon, tussen de tussenpersoon en de gast en tussen de tussenpersoon en de eigenaar.

Kortdurende verhuur: 9%. Ook als uw cliënt de vakantiewoning niet rechtstreeks aan de gasten verhuurt, wordt de verhuur aangemerkt als verhuur ‘binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden’. De verhuur is belast met 9% btw. De maximale huurtermijn bedraagt in dat geval zes maanden.

Langer dan zes maanden: vrijgesteld. Wordt de vakantiewoning voor een langere termijn verhuurd aan dezelfde huurder, dan is er sprake van de verhuur van een onroerende zaak en is de verhuur btw-vrijgesteld.

Aftrek van voorbelasting. Als de verhuur met btw belast is, is de voorbelasting op de aanschaf en het onderhoud van de vakantiewoning aftrekbaar. Let op.  Als uw cliënt zijn vakantiewoning ook zelf gebruikt, kan hij niet alle voorbelasting aftrekken. Het privégebruik moet dan worden gecorrigeerd.

Voor meer informatie over omzetbelasting en verhuur, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 11.

Kleineondernemersregeling

Omdat de huuropbrengst van een vakantiewoning vaak betrekkelijk gering is, het mogelijk om de kleineondernemersregeling (KOR) toe te passen. Deze regeling komt er kort gezegd op neer dat uw cliënt een btw-vrijstelling kan aanvragen als de omzet die is behaald met de verhuur van de vakantiewoning, per kalenderjaar niet hoger is dan € 20.000.

Aandachtspunten. Wijs uw cliënt op het volgende als hij het aanvragen van de KOR overweegt:

• door het toepassen van de KOR kan uw cliënt de aan hem in rekening gebrachte btw (voorbelasting) niet in aftrek brengen;
• bij aankoop van een nieuwe vakantiewoning is het tien jaar lang niet gunstig om de KOR toe te passen, omdat dan de voorbelasting op de aanschaf (deels) herzien wordt.