VERKOOP - 23.12.2022

Handmatige aanpassing van de koopovereenkomst, kan dat?

Aanpassing van de koopovereenkomst. Na het tekenen van de koopovereenkomst voor een woning kunnen er nog wijzigingen in de overeenkomst aangebracht worden, bijv. om de termijn van het financieringsvoorbehoud te verlengen. Komt er in dat geval een nieuwe koopovereenkomst tot stand, zodat de koper opnieuw een beroep op de wettelijke bedenktijd toekomt? Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2022:6204) heeft hierover onlangs een uitspraak gedaan.

Voor meer informatie over wat er in een koopovereenkomst moet staan, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 27, nr. 1.

Wat speelde er?

Verlaging koopprijs. Bij notariële koopovereenkomst heeft de verkoper zijn woning verkocht aan de koper. Tien dagen na het sluiten van de koopovereenkomst zijn partijen een verlaging van de koopprijs overeengekomen van zo’n € 7.000. De gewijzigde koopsom bedraagt ruim € 1,5 miljoen.

Termijn financieringsvoorbehoud verlengd. Kort daarna is in onderling overleg tussen partijen de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud kan worden ingeroepen, verlengd (alsmede de datum voor het storten van de waarborgsom).

Handmatig aangepast. Beide wijzigingen zijn handmatig door de notaris aangepast in de koopakte. De koper werkt vervolgens niet mee aan de levering van de woning. Hij stelt dat hij niet gebonden is aan de koopovereenkomst, omdat de wijzigingen niet in een nieuwe schriftelijke overeenkomst zijn vastgelegd. Er is volgens de koper niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.

Oordeel rechter

Schriftelijkheidsvereiste. Artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Essentiële punten gewijzigd? In deze procedure is van belang of de zogeheten ‘essentialia’ van de overeenkomst gewijzigd zijn. Het gaat dan om:

• de partijen;
• het object;
• de prijs; en
• de leveringsdatum.

Verlaging koopsom voor herstelkosten. In deze zaak is niet in geschil dat het verlagen van de oorspronkelijk overeengekomen koopsom het gevolg was van een bouwkundig onderzoek. De verlaging van de koopsom was bedoeld als tegemoetkoming in de kosten van aan de woning te verrichten herstelwerkzaamheden en niet het gevolg van het opnieuw uitonderhandelen van de koopsom zelf. Ook is er sprake van een verhoudingsgewijs geringe verlaging van de koopsom.

Nieuwe koopakte niet nodig. Gelet hierop is er geen sprake van wijziging van de essentialia van de koopovereenkomst en was het sluiten en ondertekenen van een nieuwe koopakte niet nodig.

Verlenging termijn gebruikelijk. Hetzelfde geldt voor het verlengen van de termijnen van het financieringsvoorbehoud en het voldoen van de waarborgsom. Dit betreft evenmin essentialia en komt bovendien veelvuldig voor, zonder dat dit resulteert in een nieuw te ondertekenen koopovereenkomst met alle bijkomende gevolgen van dien, zoals het opnieuw ingaan van de bedenktijd.