AAN- EN VERKOOP - 28.02.2024

Mag makelaar aansprakelijkheid uitsluiten?

In strijd met de meetinstructie, aansprakelijk. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) bepaald dat derden, zoals kopers, van een verkoopmakelaar mogen verwachten dat de verkoopmakelaar de woonoppervlakte van de door hem te koop aangeboden woning correct vaststelt met inachtneming van de meetinstructie. Als de makelaar in strijd handelt met de meetinstructie, handelt hij onrechtmatig. Hij moet dan de door de koper geleden schade vergoeden.

Uitsluiting aansprakelijkheid. Deze rechtspraak is voor veel makelaars aanleiding om in de koopakte een bepaling op te laten nemen, waarbij is vermeld dat indien er een verschil is tussen de door de verkoopmakelaar verstrekte woonoppervlakte en de meetinstructie, de verkoopmakelaar niet aansprakelijk is. Er wordt dan bijv. bepaald: “De koper heeft de mogelijkheid gekregen de woning na te meten en vrijwaart de verkoper alsmede de verkoopmakelaar van alle aansprakelijkheid ter zake van eventueel later te constateren verschillen in maatvoering van zowel gebruiksoppervlakte als inhoud van de woning.” De vraag of dat juridisch houdbaar is, kwam onlangs aan de orde bij Rechtbank Rotterdam.

Oneerlijk beding. De koper van een woning constateerde dat de makelaar niet volgens de meetinstructie had gehandeld. De verkoopmakelaar gaf een woonoppervlakte op van 112 m² , maar in werkelijkheid was deze slechts 104 m² . De makelaar beriep zich op de exoneratie (uitsluiting van aansprakelijkheid), zoals hiervoor is verwoord. Rechtbank Rotterdam heeft dit van de hand gewezen (ECLI:NL:RBROT:2023:5879) . Over de uitsluiting van aansprakelijkheid is niet onderhandeld door de partijen. Op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen geldt dat deze bepaling vernietigd kan worden. Een dergelijk beding wordt als oneerlijk beschouwd als het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen tot nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Let op.  Het feit dat de Centrale Raad van Toezicht van de NVM heeft geoordeeld dat een dergelijke exoneratie wel is toegestaan, verandert het oordeel van de rechtbank niet. Dit is immers een tuchtrechtelijk college dat alleen over de tuchtrechtelijke toelaatbaarheid van een exoneratiebeding kan oordelen, niet over de civielrechtelijke toelaatbaarheid.