CONTRACTENRECHT - 26.11.2020

Meerwaardeclausule goed formuleren voor goede werking

Het is belangrijk dat een meerwaardeclausule schriftelijk wordt vastgelegd, zodat het goed duidelijk is wat de bedoeling hiervan is. Wat moet u bewaken en regelen? Wat heeft het hof nu hierover beslist inzake een maatschap?

Wat speelde er recentelijk bij het hof? Samen met zijn broer Han heeft Ger het bedrijf van hun vader overgenomen. Daarvoor is tussen hen een overeenkomst voor een maatschap gesloten. Als Henk wil stoppen, laat Ger weten het bedrijf alleen voort te willen zetten.

Meerwaardeclausule

Ontbinding van de maatschap. In overleg met hun adviseur wordt er een overeenkomst voor ontbinding van de maatschap opgesteld. Daarin staat dat Han recht heeft op de helft van de gerealiseerde meerwaarde als Ger grond of gebouwen verkoopt of op een andere manier aan een derde overdraagt. Als meerwaarde geldt het verschil tussen de verkoopwaarde en de overdrachtswaarde, zoals deze bij de ontbinding van de maatschap is vastgesteld.

Onteigend door de gemeente. Een jaar nadat de maatschap is ontbonden, wordt een perceel grond door de gemeente onteigend. Ger ontvangt daarvoor een schadeloosstelling van € 556.460. Op basis van de meerwaardeclausule meent Henk recht te hebben op € 137.750. Dat is de helft van het verschil tussen het door Ger ontvangen bedrag en de gehanteerde overdrachtswaarde voor het perceel.

Geen ‘overdracht’? Ger weigert te betalen. In de ontbindingsovereenkomst staat dat Han recht heeft op de helft van de meerwaarde als de grond wordt overgedragen. Maar de grond is door hem niet overgedragen. Bij onteigening gaat de eigendom over door inschrijving van het onteigeningsvonnis in het Kadaster (art. 59 lid 3 OW) . Er is dan ook geen eigendomsoverdracht, maar ‘eigendomsovergang’.

Hoe oordeelt het hof nu hierover?

Uitleg bedoeling clausule. Gelukkig voor Han ziet Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2020:1577) dat anders. Bij uitleg van de meerwaardeclausule komt het niet alleen aan op een louter taalkundige uitleg van de bepalingen, maar gaat het ook om de partijbedoeling en wat partijen redelijkerwijs over en weer van elkaar mogen verwachten. Daarbij zijn alle concrete omstandigheden van belang. Dit is conform het ‘Haviltex-criterium’ van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1981:AG4158) .

Download van https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 3, nr. 5:• Checklist meerwaardeclausule• Model meerwaardeclausule

Onbewust verschil. Voor het hof is het duidelijk dat Han en Ger bij het vaststellen van de meerwaardeclausule geen rekening hebben gehouden met onteigening van grond. Puur taalkundig is het juist dat ‘eigendomsovergang’ iets anders is dan ‘eigendomsoverdracht’ van grond, maar voor dat onderscheid is specialistische juridische kennis vereist. Het lijkt het hof sterk dat de broers als agrarische ondernemers zich bewust zijn geweest van dat verschil.

Duidelijkheid verschaffen over bedoeling.  Als het de bedoeling was dat bij onteigening van grond een schadeloosstelling niet met Han hoefde te worden verrekend, had Ger dat duidelijk bij de onderhandelingen over de meerwaardeclausule moeten zeggen. Dit punt had dan ook in de ontbindingsovereenkomst kunnen worden opgenomen; dat is niet gebeurd. Ook hun gezamenlijke adviseur heeft dit niet aan de orde gesteld, dus oordeelt het hof dat Han recht heeft op de helft van de gerealiseerde meerwaarde. Ger moet hem € 137.750 betalen!

Regel via een meerwaardeclausule belangrijke vragen en zorg zo voor sluitende juridische duidelijkheid, bijv. hoe de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld, gedurende welke termijn de meerwaarde moet worden verrekend, enz. Gebruik voor uw praktijk onze checklist en ons model meerwaardeclausule.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01