VERKOOP - 23.09.2022

De verkoper van een woning kan onder voorwaarden ook een bedenktijd bedingen

Zoals bekend, heeft de particuliere koper van een woning drie dagen na de terhandstelling van het koopcontract, het recht om de koop te ontbinden. Kan de verkoper ook een dergelijke bedenktijd bedingen? Wat zegt de rechter?

Drie dagen bedenktijd. De koop van een woning door een particuliere koper moet schriftelijk worden aangegaan. Deze koper heeft drie dagen na de terhandstelling van het koopcontract het recht de koop te ontbinden, ook als dit niet met zo veel woorden in de koopovereenkomst is bepaald. Kan de verkoper ook zo’n bedenktijd bedingen?

Wat speelde er bij de rechter?

Bedenktijd verkoper. In oktober 2017 heeft de verkoper aan de koper een woning verkocht voor € 380.000. Zowel de koper als de verkoper lijken particulieren te zijn. Zoals wettelijk voorgeschreven, is er een bedenktijd voor de koper in de koopovereenkomst opgenomen. Op verzoek van de verkoper is er een gelijkluidende bepaling voor hem opgenomen.

Woning aan een andere koper gegund. De verkoper beroept zich vervolgens op de bedenktijd en daarmee is het koopcontract ontbonden. De verkoper heeft aan de koper gemeld het huis aan een andere koper te gunnen.

Oordeel rechter

Bedenktijd voor de verkoper is geldig. De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1511) heeft de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden in deze kwestie in stand gelaten. Het hof oordeelde dat de door de verkoper bedongen bedenktijd niet in strijd met de wet en dus geldig is.

Bescherming van de koper. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt onder meer dat de wetgever met de wettelijk verplichte bedenktijd de koper bescherming heeft willen geven tegen ondoordachte, impulsieve beslissingen. Hij wil hem de mogelijkheid geven om nader onderzoek naar het betreffende pand te (laten) doen en een overhaaste aankoopbeslissing te herstellen.

Misbruik van de bedenktijd

Door de koper. Volgens het hof blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat een koper de bedenktijd (in een krappe markt) niet mag gebruiken om zijn definitieve keuze voor verschillende woningen uit te stellen. Dat levert misbruik van bevoegdheid door een koper op.

Door de verkoper. In de uitspraak trekt het hof deze lijn door naar de door de verkoper bedongen bedenktijd. De verkoper mag de bedenktijd niet gebruiken voor het uitstellen van een keuze uit meerdere gegadigden. In dat geval maakt de verkoper misbruik van zijn bevoegdheid (art. 3:13 BW) , omdat de belangen van de koper dan onevenredig worden geschaad ten opzichte van het belang van de verkoper dat met het beroep op de bedenktijd wordt gediend.

Geen matiging van de boete

De koper had zijn woning al verkocht. Bij het hof kwam ook de vraag aan de orde of de contractuele boete van 10% gematigd moest worden. Het hof zag geen aanleiding voor matiging van de boete. Door de ontbinding kon de koper de woning niet betrekken. De koper had zijn eigen woning al verkocht. Hij moest daardoor kosten maken om op korte termijn een andere woning te vinden. Daarmee vond het hof de contractuele boete van 10% van de koopsom (€ 38.000) niet onredelijk of buitensporig.

Er kan rechtsgeldig een bedenktijd voor de particuliere verkoper van een woning worden bedongen. Als de verkoper daarvan echter gebruikmaakt om de woning vervolgens tegen een hogere prijs te kunnen verkopen, levert dat misbruik van bevoegdheid op. De verkoper moet dan de contractuele boete van 10% betalen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01