WONINGHUUR - 23.09.2022

Positie medehuurder bij huuropzegging door hoofdhuurder

Soorten medehuur

Wettelijk. De wet bepaalt dat de echtgenoot of een geregistreerd partner van rechtswege medehuurder is, zolang hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (art. 7:266 lid 1 BW). Dit is een zogenaamde ‘wettelijk medehuurder’. Als de huurovereenkomst met de hoofdhuurder eindigt, wordt de medehuurder hoofdhuurder (art. 7:266 lid 3 BW) .

Contractueel. De wet regelt ook de positie van de contractuele medehuurder (art. 7:267 BW) . Als een huurder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voert met een ander, kan aan de verhuurder worden gevraagd deze persoon als medehuurder op de huurovereenkomst te zetten. Als dat gebeurt, is ook de contractuele medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Als de hoofdhuurder de huurovereenkomst opzegt, neemt de medehuurder de positie van de hoofdhuurder in.

Voor meer informatie over medehuur, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 9.

Wie mag er blijven wonen na scheiding?

Onlangs bij de rechter. In een zaak die in oktober 2021 speelde bij Hof Arnhem-Leeuwarden was er een discussie tussen de verhuurder en de hoofdhuurder (ECLI:NL:GHARL:2021:9382) .

Hoofdhuurder vertrokken. De hoofdhuurder (man) was getrouwd geweest en formeel in november 2019 gescheiden. De man vertrok al in augustus 2019 uit de huurwoning, maar informeerde de verhuurder niet direct. Zowel de man als de vrouw betaalden bovendien de huur niet meer. In de echtscheidingsprocedure had de rechtbank bepaalt dat de vrouw in de huurwoning mocht blijven.

Betalingsachterstand. Toen besloot de man de huurovereenkomst op te zeggen, in eerste instantie via WhatsApp (in november 2019). De verhuurder liet toen weten een opzegging via WhatsApp niet als rechtsgeldig te beschouwen en verwees de man naar een opzeggingsformulier dat hij moest invullen. Pas in november 2020 vulde de man het opzeggingsformulier in. De verhuurder sprak vervolgens zowel de man (tot november 2020) als de vrouw in rechte aan vanwege de betalingsachterstand. De man was echter van mening dat hij deze achterstand niet meer hoefde te betalen, omdat hij al in november 2019 was gescheiden en de woning aan de vrouw was toegewezen.

Wat zegt de rechter?

Zelfstandig opzeggen. Het hof oordeelde dat een huurder, ook als hij een medehuurder heeft, de huurovereenkomst zelfstandig kan opzeggen, ook zonder instemming van de wettelijke medehuurder. Ook in dit geval had de man de huurovereenkomst dus zelfstandig kunnen en moeten opzeggen. De verhuurder had bovendien niets van doen met de echtscheidingsperikelen tussen de man en de vrouw.

Zelf stappen zetten. Als de man ontslagen had willen worden van zijn huurverplichtingen, had hij zelf de noodzakelijk stappen moeten zetten om het huurcontract te beëindigen. Zolang hij het huurcontract echter niet rechtsgeldig had opgezegd, bleef hij aansprakelijk voor de huur. Dit lijkt echter in strijd te zijn met de antwoorden die de Hoge Raad in december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1964) op prejudiciële vragen formuleerde. De Hoge Raad oordeelde dat de beslissing van de rechter om het huurrecht aan een van de huurders toe te kennen, werking heeft tegenover de verhuurder, ook als de verhuurder geen partij was.