VERKOOP - 23.09.2022

Verkochte woning voor de levering verwoest door brand, wat nu?

Als zich kort voor de eigendomsoverdracht calamiteiten voordoen, kan dat vervelende situaties opleveren. In een recente rechtszaak was de over te dragen woning afgebrand. Waar moet u dan als makelaar rekening mee houden?

Koop ontbinden of levering verschuiven. In de meeste standaard koopovereenkomsten is opgenomen dat als de verkochte woning voor de levering beschadigd raakt, de koopovereenkomst van rechtswege is ontbonden, tenzij de verkoper de schade herstelt binnen 30 dagen nadat deze is opgetreden. Indien nodig, verschuift de datum van levering dan totdat deze 30 dagen zijn verstreken. Het herstel moet bovendien ‘goed en deugdelijk’ zijn. Als dat het geval is, moet de koper vervolgens meewerken aan de levering.

Voor een schijntje aan een derde verkocht. In een procedure voor Rechtbank Gelderland was een tot een nalatenschap behorende verkochte woning door een van de erfgenamen in brand gestoken. Na ontbinding van de koopovereenkomst is de woning vervolgens voor een veel lager bedrag aan een derde verkocht. Het ging in deze procedure over de waardering van de woning voor de berekening van de verschuldigde erfbelasting (ECLI:NL:RBGEL:2022:896) .

Wat speelde er?

Woning in nalatenschap. Carlijn is overleden. Carlijn heeft haar drie kinderen (waaronder Menno) benoemd tot erfgenaam. Tot de nalatenschap van Carlijn behoorde een woning. De WOZ-waarde van de woning bedroeg voor het belastingjaar 2019 € 325.000. De woning werd in 2020 verkocht voor een koopsom van € 395.000.

Brandstichting. Twee dagen voor de juridische levering (april 2020) is de woning echter afgebrand. De brand bleek te zijn gesticht door de broer van Menno. De schade die de brand heeft veroorzaakt, werd niet gedekt door de verzekeringsmaatschappij. De woning is uiteindelijk aan een derde verkocht voor een bedrag van € 80.500.

Aanslag erfbelasting. In juli 2020 is de aangifte erfbelasting ingediend. Menno heeft in de toelichting de Belastingdienst verzocht om geen aanslag erfbelasting aan hem op te leggen, omdat er sprake zou zijn van een negatieve nalatenschap. De Belastingdienst heeft echter toch een aanslag erfbelasting aan Menno opgelegd. Bij de berekening van de belastbare verkrijging heeft de Belastingdienst aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019.

Negatieve nalatenschap? Menno heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Hij vindt dat de opgelegde aanslag erfbelasting op nihil moet worden gesteld, omdat de waarde van de woning drastisch is verminderd door de brandstichting en er daardoor sprake is van een negatieve nalatenschap.

Oordeel rechtbank

Aanslag terecht opgelegd. Rechtbank Gelderland is van oordeel dat de Belastingdienst de aanslag overeenkomstig de wettelijke regels heeft vastgesteld. De erfbelasting is een tijdstipbelasting. Dit betekent dat het moment van overlijden bepalend is voor het bepalen van de waarde van de verkregen woning. Dit brengt met zich mee dat eventuele waardedalingen of -stijgingen na het moment van overlijden niet van belang zijn voor de bepaling van de omvang van de nalatenschap.

Aanslag toch verminderd. Het beroep wordt desondanks toch gegrond verklaard, omdat er sprake is van een individuele en buitensporige last. De rechtbank acht het aannemelijk dat Menno uiteindelijk geen middelen uit de nalatenschap zal verkrijgen waarmee de aanslag erfbelasting kan worden voldaan en dat zijn uiteindelijke verkrijging nihil zal zijn. De rechtbank stelt de belastbare verkrijging voor de erfbelasting vast op nihil.

Als een woning kort voor de levering afbrandt, is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden. Herstel door de verkoper binnen 30 dagen zal immers niet mogelijk zijn. Als een tot een nalatenschap behorende afgebrande woning later voor een lager bedrag aan een derde is verkocht, is het mogelijk om tegen de erfbelasting op te komen.

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01