BEDRIJFSPAND - 26.04.2018

Huur met voorkeursrecht koop, wat moet u nu weten?

Als de huurder een voorkeursrecht heeft om het gehuurde (bedrijfs)pand te kopen, vervalt dat recht dan bij overlijden van de verhuurder? Is de nieuwe eigenaar (erfgenaam) wel of niet daaraan gebonden? Wat staat er in de wet en wat heeft de rechter nu beslist?

Huur bedrijfspand met voorkeursrecht. Henk is eigenaar van een bedrijfspand dat hij heeft verhuurd aan Piet. In de huurovereenkomst is een voorkeursrecht opgenomen. Als Henk het pand wil verkopen, moet hij het eerst te koop aanbieden aan Piet. Daarbij is in de huurovereenkomst opgenomen dat "het voorkeursrecht vervalt, indien de verhuurder geen eigenaar meer is van het pand".

Erfgenaam wordt nieuwe eigenaar

Overlijden. Dan overlijdt Henk. Op basis van de wettelijke verdeling wordt de gehele erfenis toegedeeld aan zijn echtgenote Truus. Die wordt daardoor eigenaar van het bedrijfspand. Truus verkoopt het pand voor een mooi bedrag aan een derde partij. Ze doet dat zonder rekening te houden met het voorkeursrecht dat aan Piet is toegekend. Piet krijgt van Truus te horen dat zij met dat voorkeursrecht niets te maken heeft. Door het overlijden van Henk is dat komen te vervallen.

Wet. In de wet staat dat de verkrijger van een verhuurde zaak (Truus) slechts gebonden is aan de bedingen in een huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de verhuurde zaak. Volgens Truus houdt het voorkeursrecht geen onmiddellijk verband met het verhuurde bedrijfspand.

Alle verplichtingen over op erfgenaam. De rechter beslist als volgt. Truus heeft het bedrijfspand door erfopvolging verkregen. Juridisch is dat een verkrijging ‘onder algemene titel’. Truus is eigenaar geworden van het gehele vermogen van Henk onder dezelfde rechten en verplichtingen zoals die ook golden voor Henk.

Als nieuwe verhuurder is ze dus ook gebonden aan de verplichtingen die voortvloeien uit het door Henk verleende voorkeursrecht. Daarbij staat duidelijk in de wet dat "de dood van de huurder of de verhuurder de huur niet doet eindigen".

Uit erfenis verkregen. Het argument van Truus dat ze slechts gebonden is aan de bedingen in een huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de verhuurde zaak, geldt hier niet. Dat speelt alleen als ze het bedrijfspand door koop had verkregen (juridisch: onder bijzondere titel) en niet, zoals in dit geval, uit een erfenis.

Huurovereenkomst

Niet de bedoeling? Dat in de huurovereenkomst staat dat het voorkeursrecht vervalt als de verhuurder geen eigenaar meer is van het pand, is volgens de rechter niet van belang. Deze bepaling moet worden uitgelegd aan de hand van de bedoelingen van beide partijen (Henk en Piet). Uit niets blijkt dat ze rekening hebben gehouden met de situatie dat Henk zou overlijden voordat hij van plan was om tot verkoop van het pand over te gaan.

Hoe oordeelt de rechter? Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 23.03.2018 (GHSHE:2018:1207) , oordeelt dat het voorkeursrecht van Piet niet is vervallen. Truus moet het bedrijfspand dus eerst aan hem te koop aanbieden. Piet heeft eerste keus!

Ons advies
  • De exacte formulering van een voorkeursrecht komt juridisch erg nauw. Check dit dus (eventueel in overleg met uw adviseur) goed.
  • Gebruik het volgende model en pas dit aan voor uw bedrijfssituatie. “Indien de verhuurder, gedurende de overeengekomen huurtijd, (…), voornemens is het gehuurde te verkopen, (…), is hij verplicht de huurder hiervan onverwijld per aangetekend schrijven als eerste in kennis te stellen, onder opgave van de koopsom en de verdere voorwaarden en bedingen. Huurder heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde voor genoemde koopsom, voorwaarden en bedingen te kopen, welk recht vervalt na verloop van 30 dagen na dagtekening van verhuurders mededeling als bedoeld.”

Weet dat een erfgenaam verplicht is om alle rechten en verplichtingen over te nemen. Dat geldt ook als de erflater een voorkeursrecht heeft toegekend aan een huurder om het gehuurde (bedrijfs)pand te kopen. Het overlijden van de erflater heeft daar geen invloed op. De erfgenaam is daaraan gebonden en moet dat voorkeursrecht respecteren!

Contactgegevens

Indicator BV | Schootense Dreef 31 | Postbus 794 | 5700 AT Helmond

Tel.: 0492 - 59 31 31 | Fax: 040 - 711 17 00

klantenservice@indicator.nl | www.indicator.nl

 

KvK-nummer: 17085336 | Btw-nummer: NL-803026468B01